多家房企陷入发债“中止潮” 租赁领域或将定向宽松

　　公司债此前一直是房企主要的融资方式之一，但5月底6月初，一系列房企发债被“中止”的消息让房企融资难的氛围营造得更为紧张。不过，并非所有企业都遭遇中止。6月11日，万科80亿元住房租赁专项公司债券获批;招商蛇口40亿元的公司债也宣布发行完成。分析人士认为，从行业角度看，不断创新高的行业负债率与监管层推进房地产去杠杆的主旨下，房企发债难度增大;从企业角度看，发债能否成功与企业的违约记录、信用评级、负债情况挂钩。

　　房企陷入发债“中止潮”

　　自五月底以来，房企发债“中止”已成为普遍现象。

　　具体来看，合生创展拟发行金额为31亿元的“2018年非公开发行公司债券”，于5月21日刚刚被受理，仅9天时间便被中止;同日，东方园林向社会公开发债10亿，只募集到了可怜的5%。短短4天，公司市值由500亿元降至400亿元，蒸发百亿;5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿;5月25日，另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。

　　发债频繁被“中止”并没有影响房企的发债热情。近日，中天金融集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。金地(集团)股份有限公司宣布，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。

　　国泰君安统计的数据显示，截至今年5月初，共有12家上市房企发行了322亿元公司债，票面利率在4.83%-7.90%之间，而控制在5.35%以下主要是招商蛇口、陆家嘴、华侨城等国资企业。

　　不过，从上交所审核的公司债情况看，2018年前5个月共有约78笔房企公司债在申请发行，其中通过的有33笔，占比不足一半;剩余暂未通过的有38笔，未通过或终止的有7笔。

　　实际上，房企公司债从去年开始便出现了大幅收紧的迹象。据中房协方面的不完全统计，2017年其检测的108家重点房企融资总额为10864亿元(不含开发贷、一般银行贷款)，同比下降2%。其中，108家重点房企的公司债发行总规模为437亿元，占总融资额的比重仅为4%，较2016年大幅下降90%。

　　记者联系到上述多家房企询问发债被“中止”的相关情况，多位负责人表示，不清楚情况，不便说什么。仅龙湖地产针对近期公司债券规模由80亿元下调为50亿元的规模调减，回应称：这是公司主动调整的，80亿是去年计划申报的额度。据公司2017年年报披露，1年内到期借款仅为55.9亿。因公司年内到期负债金额较少，再融资需求有限，主动调降申报金额。

　　几家欢乐几家愁

　　6月11日，万科发布公告披露，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。据悉，该债券为住房租赁专项公司债券，将采用分期发行方式，首期发行自证监会核准发行之日起12个月内完成，其余各期债券发行，自证监会核准发行之日起24个月内完成。

　　另一家龙头房企招商蛇口在6月5日也对外发布公告表示，公司面向合格投资者公开发行公司债券(第二期)，基础发行规模5亿元，可超额配售不超过35亿元(含35亿元)。

　　而相比于万科与招商蛇口相关公司债的顺利推进，近期部分房企则没有那么幸运。5月底，上交所发布的信息显示，碧桂园拟发行的200亿元小公募公司债再度中止。资料显示，这笔200亿元规模公司债，最早为2016年4月递交申请，至今已两度中止。碧桂园对此回应，公司债中止的原因主要系公司拟调整债券的募投项目，以使募集资金更好地匹配募投项目并得到更加有效的运用，后续或将继续推进本次债券的审核和发行工作。

　　无独有偶，重庆龙湖近日向上交所递交调整后的公司债募集说明书显示，2017年公司债券规模由80亿元下调为50亿元，首期基础发行规模不超过15亿元，期限不超过15年。对于此次公司债规模调减，龙湖地产表示，因公司年内到期负债金额较少，再融资需求有限，主动调降申报金额。

　　据不完全统计，近来至少有十几家开发商相继中止了公司债发行，累计金额达到460亿元左右。这些企业中不乏碧桂园、合生、富力、新城控股、宝龙、福晟、花样年等行业知名地产企业。对此，有业内人士指出，在管理层金融去杠杆的背景下，相关单位对融资监管力度继续收紧，未来一段时间公司债的发行规模仍会保持低位，房企也将更多地依赖其他融资渠道，整体融资成本则仍会继续上涨。

　　企业资质的考验

　　“不排除近期债券市场有新的波动，管制政策趋严，未来房企发行公司债的压力可能会越来越大，”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，企业下调发行额度甚至中止发行，也与时下意向认购房企公司债的机构投资者不多不无关联。

　　数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85个，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降88.17%。2018年，发行公司债融资总额在前两个月环比增加的状况下，今年5月呈现较大幅度的滑落，环比减少87.59%，融资总额仅占12.93%。

　　来自同策机构的数据显示，5月监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元，其中境内发行40亿元，环比减少65.52%(上月境内发行116亿元)，境外发行18.35亿元，环比减少94.82%(上月境外发行354.13亿元)，这意味着境内外发行公司债融资渠道紧缩，融资难度加大。