(匿名)

　　读者张小姐：我朋友买了一套二手房，签约后才知道房子有五年的租约在先。现在租客不愿意结束租约，听中介说，我朋友要等到租约期满才能入住。请问这是有法律依据的吗?如果是，请问如何避免这类情况的发生呢?

　　　■律师回复

　　北京市大成(广州)律师事务所律师郑文双：

　　首先，带租约二手房买卖应注意两个问题：

　　1、买卖不破租赁。对带租约的二手房买卖，我国现行法律有明确的规定的租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

　　2、对于带租约的二手房买卖，买家还需注意房屋的承租人享有优先购买权。法律规定出租人出卖房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　所以，购买二手房应注意房屋是否带租约。很多中介或者卖家为了尽快促成交易，有可能隐瞒上述情况，买家只看房产证，只注重过户手续，而不注意或者不重视是否存在租赁，极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，届时将会引起很多不必要的纠纷。

　　如何避免上述情况的发生?买家可到房管局查询该物业是否有出租备案，但现实情况是大量业主出租物业并未办理租赁备案，买家除了实地考察外，可通过约定买卖合同相关条款来尽量规避该法律风险。