最近,杭州、南京和武汉三个城市10月份首套房平均利率均比9月有所下降,其中杭州下降幅度达到0.12%,其次是武汉0.09%,因此很多人猜测,房贷利率下降,是不是调控政策的风向要变了。
从房贷利率下降,扯不到调控放松
其实,大部分地方并不是如此,首套房的房贷利率仅仅只是从上调20%到上调15%,从另一个方面来讲,其实房贷利率上调不变,只是上浮比例稍微降了一些。
从南京的首套房房贷利率来看,虽然说有房贷利率有所降低,但主流还是保持在首套房上调20%,即便部分银行可以做到上调15%,但与对应的客户要求也比较高。
为什么说房贷利率下降是调控转向的信号?房价得到调控不再上涨,继而投资客退出市场,房价已经到达高位的城市置业客户购房能力不足,看房客减少,最后导致成交量萎靡。
可事实上,成交量并没有想象中那么糟糕,数据显示,全国38个一二线城市成交面积基本持平,62个三四线城市成交面积也基本持平,印证着我们的预判——楼市横盘时代来临。
成交量没有增加,意味着新增按揭贷款不会增加。同时,房企着力回笼现金,加大了全款买房的优惠力度,间接抑制了银行贷款。
虽然中长期消费贷款(购房贷款为主)依然增长,但增量同比却是负增长,最多下降了21%。
没有更多的新增贷款申请,银行自然要着急了。
去年,也有银行因一些商业原因上调房贷利率,并没有被叫停,显然这只是商业银行因为贷款额度不足而提高贷款门槛的“自主性经营”行为,如今的房贷利率下降同样如是,可以理解为市场探路,与调控关系不大。
因此从房贷利率稍微松动就说调控政策的风向要变了是说不通的,可以预见的是,2019年房贷利率可能还会进一步松松,毕竟银行现在手里还有很多现金牛,资本也是要逐利的。
其实很多刚需目前都在纠结中,纠结什么呢?
首先对于刚需来说,就是不断上浮的房贷利率,如果所有买房人的上浮利率都是20%,抱着“大家都一样”这种心理,其实还是能够接受的。但是一想到别人可能只要上浮15%,那心里就难受了,所以一定要等等看。
但等等看吧,又怕调控放松,一旦调控放松房价上去了,房贷利率也没降。那时候可是因为犹豫不决西瓜芝麻全都丢了。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,利率未来还是有可能上升的。与之相对的,贷款额度则有可能会放大。对于购房者而言,关注额度比利率或更有意义。
掌柜君以为,目前指望政策转向可能是一厢情愿的,7月31日中央政治局会议精神言犹在耳,楼市调控政策的仍在半途之中。
认为房贷利率下降是调控政策转向,可能会误判趋势,踏错节拍。
调控不会放松,那促销会不会进一步加码呢?
银行降低房贷利率,可是房企比银行更急,相比银行的优惠力度,冲在一线的房企促销力度自然更大。
严跃进表示,“12月份房企追赶年度销售目标的任务比较重,价格方面会适当下调,这也会带来成交量的上升。”
不促销又不行,别人都做活动,你不做就无人光顾;但是促销力度太大却又不行。
一方面,政府并不希望看到房价明显下跌,房价大幅度下降会增加市场大幅下行的风险,进而导致地价下降影响社会稳定和城市未来发展。
其次,购房者也不希望房价下跌,毕竟谁也不想刚刚掏出来的真金白银瞬间就被大水淘走了,心有不甘的房闹们也希望挽回一些损失。
最后,房企似是有心无力,被夹在政府和购房者之间,捂盘亏本,吐血促销又不行,那便只能在调控政策上多增加些目光了。
那明年调控政策会发生变化吗
就算地方政府有放松的意愿,但动力供给却不足,因为政策调整与城市对接,所以当局者恐怕不会轻举妄动。
现在的楼市属于没有投资客的春秋两季,算是比较稳定的状态,政府双向限价,房价不能大涨也不能大跌,深圳前几日也明文禁止房价大幅度调整。
既然如此,呈现出来的现象应该是供应相对充足,房价稳定下来,居民收入逐渐提高,观望情绪也因为房价的稳定消弭,市场回归。
又因为这轮调控踢出了投资客,房价趋于稳定后也不至于再次火爆,楼市趋稳毋庸置疑,这或许会成为明年楼市的走向。
2022-02-11 09:35
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