“可以看出,2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市,这类城市整体经济面偏弱,本轮政策效应启动较晚,仍处于板块轮动中,但随着全国整体市场降温及购买力的透支,此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为,“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市,此类城市本轮政策效应启动最早,成交量已处于低位,下跌空间有限。”
地方定调 或出现局部宽松
楼市即政策市,调控政策的走向对房地产市场有着直接影响。1月以来,各地相继召开了地方两会,不少城市对房地产调控政策进行了新的阐释,中原地产研究中心统计数据显示,各地有关房地产政策的两会内容及其他楼市政策多达68次。
张大伟分析,2019年的地方两会,针对房地产市场的政策有几个新特点,即棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、“三稳”等成为未来房地产调控的趋势,其中,稳地价、稳房价、稳预期成为最关键的政策方向。
“稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年以来房地产政策的主要基调,大部分省份的两会对此都有明确提及,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。”张大伟也说,“稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌同样也不是稳定。”
张大伟预计,今年的楼市调控将逐渐出现宽松与收紧并存,不排除部分城市进行政策微调,但要求房地产市场平稳发展的大原则不会改变,“只要房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能。”
2019年楼市或加速分化
在沈昕看来,这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温,这类城市成交量已低位盘整两年及以上,2019年下降空间有限,尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨,未来一两年下行风险较大。
值得一提的是,从2018年全年来看,房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化,企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,行业整体风险有所累积。在此背景下,标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。
中国指数研究院的数据显示,2018年,中海、龙湖、华润置地等企业在一二线城市的土储比例普遍在60%-90%之间。该机构认为,展望2019年,大型房企集中于一二线城市收储的趋势应该不会改变。
针对三四线城市,克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为,“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色,徐州、淮安等成交量同比腰斩,韶关、晋江等同比跌幅超7成。一方面,三四线城市房价现已升至阶段性高点,市场购买力难免透支;另一方面,从去年四季度开始,三四线城市房地产市场已相继进入调整,市场成交明显减速,在此背景下,三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”
杨科伟表示,“2019年房地产市场下行压力不容小觑,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件,一二线城市成交量可能在政策趋缓下基本保持稳定,但三四线城市预计将面临较大的调整压力。”
(房掌柜整理自中新经纬、经济参考报)
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