【掌柜日报】50城卖地5966.9亿 35城土地出让溢价率下调

有些房企去年下半年就大幅减少了拿地投资金融，从某种程度上来说，克制扩张欲望成为房企发展的稳定剂。

实际上，自2018年下半年起，全国各城市土地流拍现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年全国土地出让收入6.5万亿元，较2017年同期下降15.7个百分点。

进入2019年，热点城市整体土地市场依然处于相对低迷状态中。中原地产研究中心统计数据显示，截至3月18日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5966.9亿元，同比减少了20%。其中，35个城市土地出让溢价率下调。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，2019年楼市调控将继续保持较为严厉的状态，因此大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，导致土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，大量的共有产权和限竞房明显降低了房企拿地积极性。

另据易居研究院监测数据显示，从土地出让金来看，2019年1月份至2月份，40城土地出让金累计收入3553.5亿元，同比大幅下降20.9%，延续2018年下半年的下降态势。

从土地成交均价来看，2018年4月份以来，40城土地成交均价稳定在4200元/平方米左右。2019年2月份，40城土地成交均价为4194元/平方米，同比下跌11.3%，这已是连续第12个月同比下跌。从土地成交溢价率来看，2016年9月份，政策开始由松转紧，市场逐渐降温，溢价率也进入下行通道。2018年11月份至今，40城土地成交溢价率已处于历史低点附近，目前已有企稳的趋势。

中指研究院数据显示，2019年1月份至2月份，“房企拿地金额TOP50”的门槛仅为22亿元，较上年同期额30亿元下降26.7%。

更重要的是，业内普遍认为2019年是房地产行业“小年”，是房企还债高峰期。开年之后，房企整体都在忙着融资储备粮食，但并未大规模出击土地市场，一方面有各地土地市场供应并未大规模放量;另一方面则是开发商的资金链确实压力很大，导致不敢大量买地，这是收缩战线应对市场调整期的投资策略。

不过，张大伟也表示，房企目前更青睐住宅用地，一、二线城市仍是开发商布局的重要区域。实际上，北京、上海等地的优质土地项目一直是各家房企争夺的对象，而对于增加二线以下城市的土地储备，房企之间就表现出了不同的态度。恒大、碧桂园等房地产企业除了大城市外，还在不少三线城市也大量进购土地。但有些房企则认为既然没有搭上三、四线城市的楼市销售快车，接下来也不应该盲目投资，反而更应该深耕热点城市。

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3月14日，国家统计局发布2019年1~2月全国房地产开发投资和销售情况。2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

投资开发数据为过去一年来新高

数据显示，今年1~2月房地产投资同比增长达到11.6%，这一数字也是过去一年以来的最高值。

对此，国家统计局的新闻发言人、国民经济综合统计司司长毛盛勇在国新办举行的1-2月国民经济运行情况发布会上表示，1-2月份，房地产投资有所加快，比上年全年加快2.1个百分点，增长达到11.6%。去年全年维持在10%左右这样比较高的水平。

毛盛勇指出，1~2月房地产投资增速加速的原因主要有两个，第一个原因是前期土地的购置费增长比较快。第二个原因是今年以来房地产企业施工进度有所加快，推高了房地产的投资。

在毛盛勇看来，关于下一步的走势，存在一些支撑房地产投资平稳较快增长的因素，比如房价，目前表现比较平稳;房地产新开工面积或者施工面积还保持一定增长，这可能会对房地产投资有一定的支撑。另外也有一些制约因素，从1-2月份数据来看，土地购置面积是下降的，商品房销售面积也是下降的。房地产投资有一些支撑因素也有一些制约因素，下一步，一些地方还会继续优化和调整政策，所以，房地产投资走势还需要进一步观察。

房企拿地出现明显减少，同比降34.1%

国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%;土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

中原地产研究中心统计数据显示热点城市2019年整体土地市场依然处于相对低迷状态中，截止3月10日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5739.4亿，同比减少了16.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年1-2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%，这也说明购地方面相对偏保守。第一、房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守。第二、很多企业近期会转向股权收购和项目收购，对于土地购置方面的节奏会放缓。不过预计后续销售端和资金端改善后，企业拿地积极性会继续增强。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然会活跃。

成交面积同比继续下调

国家统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

中原地产研究中心统计数据显示：多家房企发布销售业绩，25家房企发布1-2月销售业绩，其中碧桂园、恒大、万科均出现了明显同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿，同比下调了7%。 而在2018年同期，同比销售上涨均超过60%。从市场走势看，已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，2019年12月虽然短期冲刺销售有所上行，但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。2019年1-2月出现的销售放缓延续了之前的趋势，而且从销售数据对比看，牛市已经结束。

毛盛勇表示，从1-2月份来看，有几个比较突出的特点：第一，房价走势总体平稳。从监测到的全国70个大中城市房价变化情况看，总体比较平稳。

第二，从1-2月份的数据来看，全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整，没有剔除春节因素。1-2月份商品房销售面积略有下降，下降3.6%，很大程度上是有两个原因，一个原因是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响。第二个原因是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。所以房地产市场在这样的情况下，随着长效机制的不断完善，将来会更好地保持平稳健康发展。

       (房掌柜整理来自证券日报、澎湃新闻）