二线城市土地溢价率上升 正成为房企拿地布局主战场

3月份以来，土地市场虽然没有迎来成交量的大幅井喷，但从房企参与土拍热情来看，高溢价地块成交数量增加势头明显。与此同时，二线城市正成为房企拿地布局的主战场。

从2019年以来的土地市场来看，成交面积同比延续下跌，土地购置均价同比涨幅扩大。克而瑞地产研究中心的最新统计数据显示，2019年以来一二线城市土地成交量达到近千宗。并且集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市。

其中，2019年以来地块成交数量最多的城市为郑州，高达81块。其次是昆明、青岛、重庆、成都等，成交数量为50宗左右;而杭州、西安、贵阳等城市则居于第三梯队，成交总数在30宗左右。

各能级城市土地溢价率均有所上扬，尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升。克而瑞地产研究中心研究员马千里分析认为，“考虑到目前房企现金流相对宽裕，土地市场正呈现出欣欣向荣之势。”

单从土地溢价率来看，该指标已经终结了2018年一整年的低位徘徊状态，在2019年初明显回升。这种趋势在二线城市表现最为突出，2月份二线城市平均土地溢价率升至13.4%，环比增加3.3个百分点，在各能级城市中涨幅最高。

“究其原因，主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块，其中苏州有三宗地块的溢价率都在30%以上，推高了二线城市的溢价率”。马千里说，“流拍情况也明显好转，尤其是2月份，流拍率仅有1.66%，较2018年底及2019年1月有明显好转”。

业内分析指出，2018年三季度以来三四线城市陆续降温，部分开发商将拿地重心重新调整回一二线城市。

另外，从这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看，依然是纯宅地居于首位，占到高溢价地块的42%，其次是商住地，占到34%。从城市看，南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住，南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

马千里认为，与2018年下半年相比，2019年初一二线城市的核心地块热度明显回温，溢价率升高，尤其是杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好，且二线城市市场回暖，提升了投资预期，房企纷纷加入土拍阵营。

马千里预测，从当前土地供应情况来看，三月底大概率将迎来一波集中供应潮。地价较为合理，尤其人口、产业支撑能力较强的二线城市有望成为房企拿地的重点城市。

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春节后两周，房企正在回归二线城市布局。

2月11日以来CRIC重点监测城市共成交土地百余宗，2018年销售TOP10的房企超过半数在土地市场已有所收获。

克而瑞认为，从近期苏州、福州等城市土拍来看，个别市场略有回暖，但难言全面复苏。整体来看，在融资依然偏紧、政策尚未转向情况下，谨慎依然是2019年企业拿地的主旋律。在三四线热度下降、一线城市供给有限背景下，二线将成为房企布局的主战场，对于有拓储需求的企业来说，2019年是回归二线的窗口期。

苏州、福州节后土拍受关注

就土地市场的表现而言，2月22日苏州节后首场土拍颇受关注，7宗经营性用地规划建筑面积约62.53万平方米成功出让，累计土地成交总价98.26亿元，最高溢价率达42.78%。

据证券时报·e公司记者了解，就报名情况看，有两宗土地竞买开发商超过10家，其中一宗住宅用地的吸引19家竞买人参与，一宗吸引16家竞买人参与。

竞争最为激烈的是编号为苏地2018-WG-47号的住宅用地，吸引包括佳兆业(00876.HK)、正荣地产(06158.HK)、弘阳地产(01996.HK) 、旭辉集团(0884.HK)等16家房企的竞买。