黎文江：楼市调整期年底或结束 “金九银十”会到来

20年前的1994年,中国房地产市场由于所谓的“过热”,招来了实行土地出让金制度后的首次调控,广州大量高层住宅及写字楼开发受抑制,直至1996年经济软着陆后,才逐渐恢复,但众多写字楼烂尾直至今天尚未完全解决。接着1997年后的亚洲金融风暴重创香港楼市,香港楼价下降67%以上,直至2003年才触底回升,国内经济及房地产也受到严重影响。1998年政府出手救市,把大量房改房出售给职工,带动了商品房开发迎来新的发展空间。之后,又把住宅交易契税从6%降到3%,再降至1.5%,极力鼓励老百姓买房。温故而知新,历史告诉我们：每当国内经济需要房地产拉动时,政府都会毫不迟疑地出手。

近6年来国内房地产市场经历了三次大的波动调整期。2008年是一次，2011年是一次，今年也正在调整。这三年一次的调整期之间有什么相同与不同的原因？恢复的动力是什么？调整何时结束？

这三次市场调整期的GDP增速数据，无独有偶都相似地跌破7.5%，2008年底增速跌破7%,2012年由9%以上的增速下滑至7.4%；2014年一季度亦下滑至7.4%（见图示）。可见,经济下行是三次波动调整期共同的诱因和背景。2008年楼市给我们的印象是什么呢？是量价的大幅度下行：广州市2007年末房价在1万元／平方米，到2008年末降至8000元／平方米。产生原因是经济波动，是全球金融危机造成的。后来调整期很快结束了。是什么原因导致市场快速恢复了呢？是四万亿货币投放对经济的强刺激，是首次置业房贷利率下浮30%的“救市”。结果是，成交断崖式下跌逆转到快速恐慌性抢购，2009年末房价回复到1万元／平方米，成交量从2008年553万平方米上涨到2009年978万平方米。整个调整期一年半时间。2011年市场波动原因是政府出台了一系列房地产调控政策，致使房价出现窄幅回调。调整期15个月，在2012年下半年，房价又被推了上去，其恢复动力来自需求以及货币宽松政策（2012年货币供应量M2的平均增幅为14%,最高月份达到16%）。信贷放宽推动需求，转化为成交量，推升房价。虽然有限购限贷等调控因素，但由于需求强劲，2012年以及2013年商品住宅交易量和价还是快速上涨了。2013年新“国五条”出台,引发本轮调整期在去年底开始。

本轮波动与上二次波动最大的不同是，以前二次主要是由经济、金融、政策等外部原因造成的，这一次市场内部发生了变化，供需关系失衡，主要城市商品住宅库存量平均消化期超过18个月。再加上房贷收紧，使购房人陷入观望。据统计,广州十区目前库存量需要23个月才能消化完。这一次调整会有什么支撑楼市的动力？前两次一次是政府主动救市，另一次是信贷松动。那么这一次会出现吗？地方政府至今没有敢于充当放松限购的“笫一个吃螃蟹的人”。去年以来，央行并未出台任何住房信贷政策，按揭贷款落实不到位完全是商业银行的逐利行为。央行和银监会高层在此前的表态，就是为了引导商业银行不能以逐利为首要目标。接下来，只要房贷放松，则成交量会大幅提升，房价随之止跌回升。乐观估计，传统的房地产“金九银十”销售旺季仍会如期而至，而本轮楼价下行调整期有望在今年底结束。