【掌柜日报】济南楼市限购解读：这些问题一定要搞清楚

　　4月19日，济南史上最严的楼市调控政策出台，瞬间引发各方高度关注，快告诉小编，在上面那些表情包中，你的心情对应哪一幅?是跑赢了政策之后的狂喜，是无力购房的一万点心理打击，还是在等待中失去了安家盼望的一脸心酸，又或者是对未来的各种恐惧?20日，新政实施的首日，我们的记者多路出击，为大家做出更进一步的楼市新政解读。

　　这些疑问我们帮您问了

　　外地有房贷记录，首次在济南买房，到底怎么算?此前的高溢价土地，今后必须现房才能卖吗?章丘限购了，到哪儿开限购证明去……本报记者采访了解相关政府部门，逐一给出权威解释。

　　下面是举例说明时间，您可以根据自己的情况对号入座——

　　外地有过房贷记录，在济首次买房咋算?

　　济南市民齐先生：5年前在泰安贷款买过一次房子，去年初户口迁到了济南，泰安的房子也卖掉了，全家名下一套房也没有。现在准备在济南贷款买房，首付比例是执行二套房还是首套房?

　　按照最新的调控政策，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

　　齐先生拥有济南户口，名下没有房子，此前在外地的住房贷款记录，再申请房贷是否算二套房呢?

　　据悉，贷款人在全国范围内的贷款记录都会存到人民银行的系统里，济南的银行怎么认定?假如齐先生此前有过两次房贷，是不是就停贷了?驻济各大银行暂时尚未出台落地政策，这些问题还需要等待时日，才有答案。

　　卖房得下证满两年，从啥时候开始算?

　　济南楼市新政首次提出限售，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有的市民甚至中介经纪人认为，下证不满两年的房子就没法卖，那么是不是说，现在买房必须买下证满2年的，也就免增值税的房源?

　　举个例子，市民甲要在2017年4月20日买一套市民乙的二手房，这套房的下证时间是不是要再2015年4月20日之前才可以?济南市相关职能部门给出的权威解释是，并非如此。

　　要完整理解这一规定，下证满2年才能交易，有两个要件：一是在限购区域内，二是本通知施行之日起购买的。

　　也就是说，甲买了之后必须持有2年才能再次出售。而在买的时候不管卖家乙的房产证已经下了多久，这跟持有不满两年征收5.6%的增值税不是一个概念。即便乙的房产证是2017年4月19日刚颁发的，4月20日也能卖，只不过是甲再卖的时候，要等下证满2年。

　　去章丘长清买房，到哪儿开证明?

　　准备在章丘买房的王女士提出，原来章丘不限购，房子随便买，现在肯定也要像主城区一样，先开限购证明。那么，这个限购证明到哪儿开呢?

　　记者了解到，济南市房管局暂时不能为章丘开具限购证明。章丘刚刚撤市划区，房产档案信息尚未与济南联网，因此开不出限购证明。同样，章丘的房产管理部门也无法开具这个证明。长清划区多年，一直是统一管理，因此开限购证明没有什么问题。

　　这还需要进一步出台相关的措施，调整系统，想去章丘购房的市民，建议再等等。新房的网签系统原来就是全市统一管理，因此不存在联网的问题，主要是存量房即二手房的信息共享有待解决。

　　去年高溢价土地，得是现房才能卖?

　　升级版的限购政策明确提出，引导企业理性竞价。

　　首次规定结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

　　设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

　　去年，济南屡屡出现高溢价土地，比如荣盛地产在郭店拍下的一块土地溢价率高达719%，万科在张马屯拿的土地溢价率超过340%，中垠地产在徐家庄竞得的土地也是溢价265%……这些土地开发成商品房对外销售时，全部是在4月20日之后。难道都得按新政策，现房销售?

　　济南市建委的相关人士表示，这一新规是看项目拍地时间，而不是看楼盘销售时间，也就是今年4月20日之后拍地的新项目，才执行新规。

　　政策突然升级后的众生相

　　4月20日是新政实施的首日，房产大厅人满为患，堪称爆棚;售楼处为了应对新政也是搞得一地鸡毛;公积金贷款新政紧跟着出现让老百姓(603883,股吧)有点 脑子不够用了;不同类型的购房者也面临新政对钱袋子的拷问……