蔡浩：房地产投资增速或将于2017年二季度冲高回落

　　5月15日，国家统计局公布4月经济数据，不出意料，主要经济指标均有所下滑：当月规模以上工业增加值同比增长6.5%，较前值大幅下降1.1个百分点;1-4月固定资产投资同比增速8.9%，较前值下降0.3%;当月社会消费品零售总额同比增10.7%，较前值回落0.2%。值得注意的是，受房地产政策密集调控影响，1-4月商品房销售面积和销售额同比增速较前值双双出现大幅回落(分别达到3.8和5个百分点)，为去年下半年来的首次。房地产被很多市场人士称作中国经济的支柱产业，随着房地产火热行情的结束，中国经济的下行压力正逐步显现。

　　房地产对中国经济的影响有多大?首先从房地产单个产业来看，根据国家统计局数据，它占国民生产总值(GDP)的份额一直呈逐年递增态势，2015年突破6%，2016年更是达到了6.5%左右。从房地产业增加值的同比增速来看，2016年达到了8.6%，为2010年以来最高，远远超出2015年的3.2%和2014年的2%，2017年一季度略有下降，仍达到7.8%的高位。而从房地产行业对GDP同比增长的贡献率来看(图1)，2016年已经达到了历史高峰，当年一季度累计贡献8.4%为历史最高，而今年一季度则又再度创下8.3%的历史次高水平。从房地产行业对GDP累计同比增速的拉动来看，2016年全年累计是0.5%，创下2009年以来最高，2017年一季度更是达到了0.6%。房地产对经济的直接贡献和拉动越来越大，某种程度上也已得到佐证。去年8月份以来，经济指标普遍转好，以及今年一季度亮眼经济数据的背后，最重要的原因可能就是房地产行业火热行情的拉动。

　　其次，房地产对中国经济的拉动还不仅限于自身行业，它对建筑及建材行业，家电、家具、汽车等制造行业，金融行业(按揭贷款)，家装行业、仓储、物流及交通运输行业，都有不同程度的拉动。如果将对这些房地产相关行业的拉动一起算上，其对GDP的影响将大大上升，占GDP的比例估计在20%左右。从对工业的拉动来看，自2005年1月房地产市场迎来高速发展以来，房地产开发投资完成额同比增速与规模以上企业工业增加值同比增速走势高度相关(图2)，而后者又与GDP增速强相关，只是由于市场非理性因素和国家宏观调控的因素，房地产开发投资波动更大。从图2中我们也能发现，本轮经济止住下行态势的时期正是房地产开发投资止跌回升的时期。再从金融行业的角度来看，根据中国人民银行的数据，2016年新增居民贷款(笔者注：其中绝大部分是房贷)占所有新增人民币贷款的比例已经超过50%，这是有数据以来的最高纪录，而且远超以往水平，在房地产火热的2007、2010和2013年，这一比例最高时也仅是略超三分之一。从这个角度来看，将2016年的楼市称为新中国成立以来最热行情也不为过，这也与房地产行业对GDP的直接贡献率创历史新高相互佐证。

　　由于开发周期较长的关系，房地产开发投资通常是滞后于房地产销售的，这也是在2016年10月和2017年3月两轮调控政策密集出台后，2016年12月以来房地产开发投资增速不降反增的原因。不过，随着这一轮更严格的房地产调控措施出台，1-4月房地产销售面积和销售额累计同比增速较上期双双出现大幅下滑，笔者预计房地产投资增速或将于二季度冲高回落。

　　实际上，与房地产密切相关的一些行业，在去年底或今年初已经显示出增长动能不足的疲态。根据万得资讯的行业数据，从建材家居卖场的销售额来看，在2016年的绝大部分月份实现同比正增长后(2015年几乎全年都处于负增长状态)，于2017年一季度录得同比增速的大幅衰退，平均降幅在20%左右。从家电类来看，全国百家大型零售企业销售额同比增速于2016年10月以后再度转负，已现疲态。

　　与房地产关联性较强的汽车销售，狭义乘用车销量经历了去年20%左右的迅猛增长后，于今年年初疲态尽显，1-4月分别录得-9.3%、9.3%、2.9%和0.8的增速。其库存系数于今年年初大幅攀升至2.25%，为三年来最高。而库存预警指数2月一度攀升至66，为两年来最高(这一指数以50为荣枯线，越高表明需求越少，库存压力越大)，3、4月略有回调，但仍维持在60左右的高位。受此影响，汽车产量在经历了去年下半年平均20%的同比增速后，今年3、4月份仅录得4.8%和0.3%的增长。

　　综合上述分析，笔者认为本轮中国经济的向好势头很大程度上来源于房地产市场这轮史上最火爆行情的带动。但是当一个国家的房价已经脱离经济基本面和国民收入水平，炒房成为致富最快捷径的时候，其带来的足以引发系统性金融危机的资产价格泡沫，就需要警惕。我们不应低估中央政府调控楼市的决心，从去年10月被称为史上最大范围的限购潮实施，到今年3月这轮“史上最严限购”，房产调控政策可以说是没有最严只有更严。随着4月商品房销售面积和销售额增速的双双大幅回落，这一行情已经步入尾声。

　　中国经济目前处于新常态的转型时期，在产业结构升级尚未完成、经济缺乏新的增长动能的情况下，积极的财政政策只能依靠基建，而稳健的货币政策因为要防范金融风险和房地产资产价格泡沫的风险无法进一步放松(实际上是中性略收紧的态势)，经济下行的压力将逐步显现。

　　预计一季度亮眼的经济数据大概率成为今年经济的高点，而二季度受此前强监管、去杠杆力度有所加快的影响，经济下行的幅度可能略超预期，四月主要经济数据的超预期下滑也证明了这一点，而三、四季度经济下行压力还将进一步显现。不过，正如4月工业增加值增速虽然大幅下滑却仍录得一年来次高那样，只要把握好去杠杆的节奏，循序渐进地化解金融体系中的风险，达成全年经济6.5%左右的增长目标应无太大问题。(中新经纬APP)

　　【专家简介】蔡浩，博士，恒丰银行研究院宏观经济研究中心负责人，中国首席经济学家论坛高级研究员。多家国内外主流媒体专栏作者。