【掌柜日报】东莞楼市纠纷案:未收楼先卖房 房贷谁来还？

　　没收楼就卖房，买家和卖家该由谁来还房贷?2016年，东莞楼市火热，大量楼房成交，不少人急于买房，对于楼盘环境、质量和政策等情况了解不细致，最终也出现了许多的纠纷。这里有一些纠纷案例分析，给买房的人一些提醒。

　　案例一：买家不愿替卖家还房贷 交易判取消

　　2016年初，买家向某(化名)向卖家谭某(化名)购买其位于东莞的一套没有交楼的新房，该套楼房当时由谭某进行按揭贷款供楼。签订合同后，向某向谭某交付了30万元定金。

　　合同约定：“在办理完成交易手续后乙方(即向某)扣除甲方所欠银行供款当天一次性付清全部楼款(含定金)给甲方”，并且补充约定：“甲方收回已缴大厦维修基金，乙方负责甲方2016年4月份后还款(含4月份)，不含欠开发商楼款。”

　　双方对还贷时间和交楼时间点引发争议，买家应该先替卖家还贷还是先过户再还贷?买家向某认为，补充约定是对时间点的约定，不是约定2016年4月及之后的供楼款由向某每月支付给谭某。

　　法院分析：银行供楼款即指未偿还银行的款项，因此，双方必须于2016年4月之前办理相关手续，解除谭某对银行的供楼义务。同时，双方一致确认交易手续就是办理房产权证过户手续，约定“交楼当天甲方须协助乙方办妥售楼入住手续后视为房屋转移占有的标志”。开发商交楼时间为2016年6月，向某解除谭某供楼款的义务为2016年4月份前，因此，向某解除谭某供楼款义务的履行顺序在前，由于向某没有履行在先义务违约，谭某请求依照合同约定解除合同符合法律规定，应予支持。

　　提醒

　　没有收楼及获得产权证之前，楼房是没有办法进行正常转让交易的，同时在实际操作过程中，买家很难办理银行贷款按揭，往往是在房产证过户之前，二手房买家以一手房主的名义还贷。此外，根据东莞最新的楼市调控政策，二手房要房产证满2年后方可转让，在政策出台后购房，即使卖家收楼后，也没有办法马上将房子过户给买家。

　　案例二：收楼发现楼板裂缝 业主获赔偿

　　业主刘女士购买厚街某楼盘一套房屋，但收楼后发现楼板存在裂缝，要求开发商对此问题负全责并予以赔偿。开发商对裂缝做了简单修补，业主对该处理情况不满意并向市住建部门提出投诉。

　　东莞市住建部门对该质量问题进行现场核查并约谈开发商负责人，明确告知开发商及业主，根据《建设工程质量管理条例》规定，混凝土结构楼板属于主体结构一部分，主体结构质量保修期限为设计使用年限。经协调，开发商承诺按设计单位出具的处理方案对裂缝进行修复，并对楼板修复后天花美化以及经济赔偿问题提供两个解决方案供业主选择。

　　市住建局点评：业主在收楼时发现质量问题应注意辨别具体问题的性质，属于质量瑕疵问题的可作简单修复处理，对于影响结构安全的质量问题应高度重视，积极维权，合理合法的保护自身权益。

　　提醒

　　律师提醒业主收楼发现裂缝存在时，可以通过录像、照片、物业现场查看等方式，以确定发现裂缝的时间、程度等。如果双方对裂缝的程度有异议，可以单方或者双方申请工程质量监督站、工程检测中心对房屋质量进行检测。或者诉讼至法院，通过司法鉴定认定质量问题等级及影响程度、需要支出的维修方式、损失标准。并要求开发商采取针对性的措施进行维修。

　　案例三：想偷梁换柱?法院判开发商交付产权车位

　　在市场上，经常有开发商推出“买房送车位”营销活动。市民王先生买房时还以为自己捡到了大便宜，“车位只要4.8万元/个”。没想到，王先生收楼后，开发商却表示赠送的车位为人防车位，而不是产权车位。

　　对于开发商的解释，王先生并不接受，他提出诉讼要求“开发商按照约定以4.8万元出售并交付产权车位，若不出售车位，则赔偿业主损失7.5万元。”该业主认为，根据双方约定，是以4.8万元购买其楼栋附近的车位，而人防车位是不能出售的，与合同的约定不一致。

　　东莞中级人民法院认定，虽然在商品房买卖中开发商已先行扣减房款4.8万元，但并不能证实开发商“赠与”的主张;开发商提交的宣传单上有“送车位”“车位免费”的字样，但买房时特殊申请表明确记载的是“购买”“选购”车位，故法院认为双方达成了以4.8万元的价格购买一个车位的协议。且人防车位属全体业主共有，开发商无权对人防工程上规划而成的车位进行处理。

　　最终法院判定，业主应于本判决发生法律效力之日起十日内向开发商支付车位转让款4.8万元;同时开发商应于王某还清车位转让款之日起三日内向其交付车位一个。

　　点评：开发商为吸引购房者买房，经常会有“买房送车位”之类的促销活动，这种商业行为常见。而车位存在着产权车位和人防车位的区别，在签订合同时，最好能够清楚标记赠送物的性质，避免引起纠纷。

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