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房地产行业发展触碰天花板 品牌房企创新升级进行时

济南房地产网-房掌柜 2018-03-23 17:11:02来源:房掌柜 整理
[摘要]不仅大型房企在行动,中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域...

  当房地产行业的发展似乎已经触碰到天花板之际,每一家房企都开始为今后的发展模式而焦虑。不仅大型房企在行动,中小型房企也纷纷布局商业地产、长租公寓和文旅地产等领域。

  业界虽然都看到了上述领域的可持续发展性,也意识到这些领域都是容量巨大且极具潜力的市场,但困扰他们的是,这些领域中目前尚无领跑者,也暂未有一个明确的商业模式。在这种情况下,自身应该怎么做?3月22日,在“2018年观点年度论坛”上,不少嘉宾都提出了自己的看法。

  金融化的考量

  论坛上,REITs(房地产信托投资基金)被频繁提到。对于商业地产、长租公寓领域的从业者而言,如何将能够产生稳定现金流的资产进行证券化,是全行业都在探讨的问题。

  广州市城发投资基金管理公司董事总经理李文峥以十余年的REITs从业经历谈了一些体会。他认为,REITs可以理解成三个平台,即融资的平台、投资的平台和资管的平台。

  李文峥分析指出,REITs作为融资的平台属性是因为它在未来的持续经营中,还要做银行贷款、发债等,且它的融资成本比开发商的融资成本还要低、期限还更长,因为它的产品更稳定、风险更低。

  作为投资平台的属性是由于REITs本身是一个实体,可以不断地扩张,不仅可以从发起人处买,也可以从市场第三方买,所以它会变成一个投资平台。

  从资管平台的角度看,REITs作为资管体系的打造可以有一个投资回报率的逻辑,会更加关注整个IRR(内部收益率)的情况。

  深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣从长租公寓的角度,探讨了国外长租公寓REITs运营成功的关键。他认为,因为海外的长租公寓是一个交易型的投资,他们的成功在于能精准把握周期变化。“像最近这几年房价高的时候,可以看到他们在卖它的资产,或者是重新规划它的资产位置,在2009年~2011年的时候,恰恰是它大举买入资产的时候,那时候恰恰是发生金融危机的时候”。

  李文峥认为,REITs这个话题已经讨论10年了,今年应该是一个最好的推出窗口期。

  学会运营资产

  当房地产进入存量时代,如何对存量资产进行运营、改造也是一门大的课题。

  VaShare创始人兼CEO庄海从旅游地产角度提到,旅游地产规模是足够大,但是市场中的问题也很大,大家买了旅游地产基本上没有什么用。“一个资产没有使用,它最后就没有价值”。

  那正确的运营思路是什么?阳光100集团总裁林少洲认为,运营时代是内容为王,要强调产品的特色,强调精细化的品质和优质的内容。有没有实质的运营能力成为下一步的核心。

  深圳市城市更新协会创始会长、安云集团董事长耿延良从城市更新的角度提出运营的思路。他认为,城市更新涉及到城市的产业升级、人居环境的改善、未来经济社会发展的系统性工程,它不是一个单一的房地产供应的问题,所以要有正确认识。他提醒,存量时代大家记住一点,城市更新才是未来的必由之路。

相关新闻:聚焦高质量发展 品牌房企创新升级进行时

  从党的十九大报告到今年的政府工作报告,“高质量发展”都成为热度最高的词汇之一,也是今年全国两会上代表委员们重点关注的话题。

  政府工作报告指出,要大力推动高质量发展。发展是解决一切问题的基础和关键。要着力解决发展不平衡不充分问题,围绕建设现代化经济体系,坚持质量第一、效益优先,促进经济结构优化升级。要尊重经济规律,远近结合,确保经济运行在合理区间,实现经济平稳增长和质量效益提高互促共进。

  新时代,新征程。具体到房地产业,“高质量发展”成为规模企业创新发展的关键抓手。业内专家指出,房地产的质量发展时代已经到来,实现高质量发展、满足人民美好生活,需要房地产企业承担起更多的社会责任。

  “高质量排第一位”

  我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。现在,我国经济结构出现重大变化,居民消费加快升级,创新进入活跃期,如果思维方式还停留在过去的老套路上,不仅难有出路,还会坐失良机。推动经济高质量发展,要把重点放在推动产业结构转型升级上,把实体经济做实做强做优。要立足优势、挖掘潜力、扬长补短,努力改变传统产业多新兴产业少、低端产业多高端产业少、资源型产业多高附加值产业少、劳动密集型产业多资本科技密集型产业少的状况,构建多元发展、多极支撑的现代产业新体系,形成优势突出、结构合理、创新驱动、区域协调、城乡一体的发展新格局。

  “高质量发展,就是要实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。具体来讲,要在推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革方面采取一些具体举措,通过深入推进供给侧结构性改革来推动高质量发展。”国家发改委主任何立峰在十三届全国人大一次会议记者会上指出。

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责任编辑:简艳霖
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