3月28日晚,深圳正式宣布落地执行“三价合一”。中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规土委联合发布了正式文件,其中详细附上了“三价合一”政策的相关规则。所谓“三价合一”,指的是二手房交易中涉及的贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价,三个价格将不再“各自为战”,银行将以网签价和银行房屋评估价的最低值作为贷款评估额度依据。
对此,戴德梁行华南及华西区估价及顾问服务部主管及高级董事费金标分析:自2011年6月出台纳税评估值作为计税参考价以来,在二手房产交易过程中,申报成交价等于或高于计税参考价的,按成交价计算征税;申报成交价格低于计税参考价的,按计税参考价征税。
而在实际操作中,由于计税参考价往往比成交价低,所以部分买家在二手楼交易过程中,为了避税选择隐瞒成交价格,而采取直接用计税参考价格作为网签价过户。
在费金标看来,本次政策为了规避制止这种行为,将网签价和贷款联系起来,要求贷款银行采用网签价作为参考价格来于房屋评估价做比对,选取较回低者作为贷款依据。
短期二手交易量料受影响,部分二手买家或转向一手市场
费金标表示,从短期来看,无论是对住宅或是非住宅市场,此次深圳贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价“三价合一”对市场上原有的“阴阳合同”来说,都意味着减少贷款额(多付首期款)或多交税费,因此提高了二手交易的门槛,对二手交易量会有一定程度的影响。
此外,二手交易门槛的提高或会令一部分的买家从二手市场转向一手市场。但就对深圳房地产整体而言,特别是对于活跃度原本就不高的深圳商品住宅市场,需求的放缓意味着对价格支撑力的削弱,对市场的降温作用是不言而喻的。
长期政策对二手交易影响有限,有利于市场稳健发展
费金标认为,从中长期来看,“三价合一”是一种规范管理、维护市场秩序的行为,是有利于房地产市场的持续稳健发展的。参照北京、上海、广州这些已经执行“三价合一”多年的城市,二手交易市场并未因为由于贷款参考房产备案价而遭受严重打击,预计深圳此次政策效力也将逐渐被市场消化。
除此之外,此次规范政策也将会对长效机制下的很多管理和政策的规范实施奠定有利的市场环境。
2022-02-17 10:31
2022-02-17 10:28
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