华远地产销售签约额掉到百亿之下 未来走多元化之路

　　“百亿房企”的称号，在华远地产(600743，SH)手中仅仅维持了一年。4月11日，华远地产发布2017年年度报告，期间公司营业收入和净利润都实现了显著的增长。然而，与此相对的是公司销售签约额的下滑，当期销售额为77.2亿元，同比减少28.4%。

　　相比任志强掌舵时代偏保守的风格，近两年来华远地产开启了明显的扩张策略，在拿地和并购层面颇显积极。不过，就签约额而言，上述策略的效果尚未显现。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，华远地产的积极扩张一方面说明其对于当前的规模并不满意;另一方面也说明企业管理层正大力变革来实现更好的业绩成长。

　　销售签约额掉到百亿之下

　　作为带有国资血统的老牌房企之一，华远地产从上世纪八十年代起便涉足地产行业。到2000年，公司总资产一度高达80亿元，净资产达30亿元，成为当时全国最大的房地产公司之一。次年，因股权纠纷等原因，华远地产与华润置业正式分家。2008年，华远地产完成了对湖北幸福实业的重组，实现借壳上市。目前华远地产的主营业务依旧集中在房地产开发与销售和租赁领域。

　　相较于前掌门人任志强的大胆与高调，上市之后的华远地产并没有那么张扬，始终保持着中小房企的规模，营业收入一直在百亿元内徘徊。根据华远地产发布的年度报告，2017年公司共实现营收99.04亿元，同比增长30.17%，创历史新高;归属于上市公司股东的净利润8.19亿元，同比增长10.47%。但在销售签约额方面，华远地产没能延续上涨趋势。2016年，华远地产曾以107.8亿元的销售额首次跻身百亿房企之列，但在去年这一数字已经跌落至77.2亿元，同比减少28.4%。

　　2017年房地产调控政策密集出台，而华远地产的业务主要分布的北京、天津、西安、长沙和广州等城市，均为调控的重要区域。公告显示，去年华远地产在北京的销售额占北京整体市场份额的0.52%，排名第45位;在长沙的销售金额占市场份额的0.53%;而在重庆、天津等地因市场进入较晚，尚未形成较强的竞争力。

　　与此同时，过去一年华远地产的现金流变化明显。年报显示，去年公司经营活动产生的现金流净额已由2016年的21.55亿元降至6.84亿元，下降幅度接近70%。对此，华远地产方面解释称主要是由于增加的合作项目款支出造成的。为进一步了解详情，通过邮件形式采访华远地产销售额下降等问题，但截至发稿时尚未得到回复。

　　资产负债率77.46% 近三年保持稳健水平

　　年报数据显示，华远地产2017年资产负债率为77.46%，较之2016年74.81%，上涨了1.65个百分点，而2016年较之2015年下降了3.35个百分点，近三年来资产负债率波动幅度保持在稳健水平。此外，净负债率为110%，较2016年36%上涨了74个百分点。

　　年报中显示，2017 年，为应对逐渐趋紧的金融环境，华远地产以轻资产运行和资产证券化为核心的金融创新模式进行融资。2017 年 1 月，华远地产成功发行规模为 7.36 亿元的类 REITs 资产支持证券(恒泰弘泽 -华远盈都商业资产支持专项计划);10 月，保利地产首单央企租赁住房 REITs 获得上海证券交易所审议通过。

　　实际上，2017年9月19日，华远地产也完成15亿元中票发行，成本5.5%，低于2016全年综合融资成本(5.85%)。

　　方正证券指出，华远地产发行低成本中票降低成本，三费比率控制良好。在目前房企融资成本整体上行的背景下，公司对融资成本的控制能力持续超预期。此外，公司销售回款率也常年保持在行业较高水平。可以看出，公司在融资渠道和资金成本上的双重优势，有助于推进公司对现有存货的开发和去化速度。

　　“小而美”转向规模扩张

　　对于公司规模一直不大的状况，任志强曾公开对媒体表示，他更倾向于将华远地产打造成一个“小而美”的企业，不比拼规模，更注重品质。不过，这一愿景似乎随着任志强在2014年末的正式退休而逐渐被改变。

　　2016年，华远地产在其5年发展计划中提出了规模要稳定增长的安排，将公司的发展步伐从城市公司向更大范围的区域公司迈进。针对改变的原因，时任董事长孙誉晏曾表示，由于地价大幅攀升，如果没有规模支撑，在毛利率降低的情况下，单盘的利润减少，要继续支撑公司最终的每股收益、净资产回报率，就需要把盘子做大。与此同时，随着北京、上海等热点城市的限制政策越来越多，公司也在关注部分省会城市之外的二线城市的机会，拓展项目。

　　中国指数研究院数据显示，2017年有3家企业销售额超过5000亿元，16家企业跻身销售额“千亿俱乐部”，144家企业销售额过百亿元。对此，华远地产在年报中表示，面对行业集中度的进一步提升，公司经营所面临的竞争压力正在增大。

　　公告显示，2017年华远通过土地公开市场和兼并、收购等方式，在天津、重庆、西安和佛山等地获得了新的土地储备。今年2月，在经营管理层换届之后，华远地产的收购和拿地节奏进一步加快，仅3月便相继拿下了佛山和重庆的四块土地。公司方面表示，预计2018年在土地储备方面将支出约100亿元。

　　针对华远地产目前紧锣密鼓的规模扩张，严跃进表示，“小而美”的企业多半是情怀比较浓厚的企业，在当前市场集中度上升的情况下，容易被市场挤压。华远地产目前积极收购和拿地，说明其对于当前规模是非常不满意的，这也折射出小房企后续发展方面的压力。但从扩张方面来看，真正做大规模还需要有一些新的动作，比如说加大融资规模等以及在拿地和营销方面形成更为强势的团队等。