东莞购房者状告开发商 承诺“首付25%”认筹后却变卦

　　进入2018年后，信贷政策对楼市的影响越来越明显。房贷利率从“三连跳”到“五连跳”，首套房普遍上浮20%至25%，二套房基准利率基础上再上浮25%-30%，甚至有银行传出停贷消息……房地产政策调控“严”字当头，银根收紧的步伐也在持续中。购房者不仅要付出更多的买房成本，在买卖中也容易陷入被动的处境。

　　看房时承诺首付25% 认筹后变“银行审批为准”

　　看房时售房人员承诺首付25%买房，签订《认购书》时却发现首付比例约定变成了“银行按揭贷款最终以银行审批为准”，东莞市常平镇的周先生在买房过程中遭遇购房陷阱，周先生因此怒告开发商要求退还定金，获得法院支持，拿回被开发商扣下的10万定金。

　　2016年8月，周先生来到东莞市第三人民法院常平法庭起诉称，他于2016年4月2日前往由常平镇某公司开发的小区看房，该公司的售房人员在清楚他已经购买了一套住房的情况下，承诺可以“首付25%，贷款75%”向他出售房屋，于是双方签订了《确认单》。周先生在交完10万元认筹金、6万元团购费后，准备与该公司签订《认购书》时，却发现《认购书》中关于首付比例的约定为“银行按揭贷款最终以银行审批为准”，与《确认单》中的首付条款互相矛盾。周先生认为，这是开发商设计的购房陷阱。

　　由于双方对《认购书》条款不能达成一致，导致最终没有签署。之后，该公司拒退认筹金和团购费，经房管部门两次组织协调，该公司退还了6万元团购费，但仍拒不退还10万元认筹金。周先生表示，双方没有签署《认购书》，不存在契约关系，被告公司必须退还他所交的款项。

　　庭审时，被告常平镇某公司则对周某的主张不予确认，称并不知道周先生已经购买了一套住房，且《确认单》中“首付25%”的意思是首付款最低为房款的25%，这是政策范围内的最低首付比例，最终比例要以银行的审批为准。周先生在明知自己已有一套住房的情况下购买商品房属于二次购买，其因此导致资金不足，应当承担全部责任。

　　市第三人民法院认为，《确认单》应为双方在本约订立之前先行订立的预约合同，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。

　　双方是否存在合同关系?被告是否存在违约行为?

　　被告公司主张《确认单》中首付25%是指“最低首付款为房款的25%”，并非“首付款为房款的25%”。该《确认单》作为双方签订的预约合同，对房屋的首付款比例进行明确约定，符合商品房交易的交易习惯、合同目的，被告公司对预约合同的条款进行了与周先生主张不一致的、超出合同字面语句表述的解释，应提交证据证明，但被告公司未能举证证明，应承担举证不能的不利法律后果。因此，法院认定双方在《确认单》中约定了案涉房屋的首期款为房款的25%。

　　被告公司在以首付25%吸引了购房者的购买意图并与之订立预约合同后，却在《认购书》中列入“最终首期房款比例为贷款银行要求比例为准”的格式条款，显然是违背了《确认单》中关于首付款比例的约定。被告公司无法按照首付25%的条件向周先生出售案涉房屋，即已否认了预约合同中首付25%的已决条款，构成对预约合同的违约。

　　法院认为，因被告公司违背了《确认单》中首付25%的约定，无法按此约定向周先生出售案涉房屋，导致双方未能订立商品房买卖合同，被告公司应当向周先生返还定金10万元。

　　法官说辞

　　本案中，开发商以首付25%的条件吸引购房者，并与之订立预约合同，在签订正式《房屋买卖合同》时却假装糊涂，表明具体的首付比例需要以银行批准的额度为准，此行为违反了预约合同的约定，给购房者造成了损失，同时也扰乱了房地产市场的秩序，给国家推行房地产调控造成了负面影响。法院判决开发商应向购房者退还定金，既保护了购房者的合法权益，也保障了房地产市场的健康发展。

　　来源：房掌柜综合整理自南方日报、东莞日报官微