中小房企抢夺房地产最后门票 弘阳已递交上市招股书

　　房地产经历了一轮又一轮洗牌后，中小房企越来越感觉到危机。无论是融资还是拿地，这个时代的话语权越来越集中到规模房企。对于中小房企而言，如何突围成为摆在这些房企面前的问题。

　　第一财经记者注意到，包括弘阳地产集团(下称“弘阳”)、大发地产(下称“大发”)均在近期提交招股书，准备赴港交所上市。此外，包括中梁地产等房企也在暗自为上市做准备，希望尽快登陆资本市场。

　　“这一波上市潮和2008年很像，房企都发现融资开始困难，地产开始越来越难做，只有通过上市才能够有更多的融资渠道去发展。”一位负责房企上市的高管告诉记者。

　　上市潮

　　今年4月，弘阳递交了上市招股书，拟以IPO形式登陆港交所。根据路透社的报道，弘阳拟集资3亿～4亿美元(约23.4亿～31.2亿港元)。

　　2017年，弘阳的销售额仅178.1亿元人民币，在百强房企中排名第95。当时，弘阳首次提出了2020年达到千亿规模的目标。

　　随后，这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化，弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡——闽系房企老板们，复制这些企业的规模发展路径：开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。

　　这里面很重要的一步，就是搬迁总部和疯狂招人。今年3月，弘阳集团(上海)总部正式启用，形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部，设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

　　随后，弘阳重新配置了自己的高管团队，从各大主流开发商开始挖人。从目前加盟的高管看，分别有蒋达强(任命为集团执行总裁，分管战投、经营、客服)、罗艳兵(任命为集团总裁助理，分管信息)、陈彬(任命为地产集团总裁助理兼地产运营部总经理)、邹高武(任命为集团人力行政中心总经理)、鄂宇(任命为地产集团营销管理部总经理)、何爱华(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、邹俊(任命为商业集团商业运营部储备门店总经理)、徐佳彦(任命为地产集团财务管理部总经理助理)、林晨(任命为弘阳海外相关业务负责人)。

　　从招股书看，目前弘阳依旧是一个区域房企。除了大本营南京，还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟和合肥、马鞍山、滁州等地，地理位置上均靠近南京。

　　弘阳方面表示，计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市;在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。

　　根据招股书，截至2017年底，弘阳拥有25个已竣工项目，40个开发中项目以及21个持作未来开发项目，其中有39个位于南京，14个位于苏州，拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

　　从融资看，目前弘阳外部融资的主要来源为银行、金融机构借款及信托融资，招股书显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。此外，公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

　　同样火线上市的还有大发，这家公司成立于1996年，后者由创办人葛和凯与另一名投资者成立。2001年，大发地产扩张至上海，并在上海设立总部，至今在上海共开发五项物业，累计建面达48.98万平方米。随后，大发地产于2003年开拓至江苏省，2008年再进入安徽省。

　　截至2018年2月底，该公司拥有24个多元化项目组合，包括20项住宅物业、三栋商业综合楼及一个办公楼层。其中，5个项目位于上海，19个项目位于江苏省、安徽省及浙江省。

　　截至2月底，大发地产的土储建面为172.03万平方米，包括可售及可租的已竣工物业共计20.29万平方米、在建物业110.36万平方米及41.39万平方米的持作未来开发物业，占比分别为11.8%、64.1%及24.1%。

　　按分布来看，上述35%的土储位于安庆、23.1%位于温州、11.8%位于芜湖，而其大本营的土储占比仅为9%，包括已竣工的面积6.92万平方米及在建面积8.51万平方米。

　　同样，这家房企对于规模充满野心。大发CEO廖鲁江不久前在接受采访时称，大发地产计划冲击千亿，提出了五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

　　不过，这家房企的财务状况并不乐观，2017年大发的经营活动净现金流为-23.93亿元，2015年及2016年则分别为-7.92亿、8.55亿元。

　　融资方面，银行贷款为大发的主要融资手段，此外主要是信托融资。截至2017年底，大发地产的银行贷款及其他借贷(包括即期及非即期借贷)为59.87亿元，未偿还银行贷款为39.75亿元，未偿还信托融资及其他融资约为20亿元。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。

　　负债方面，2015年～2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。明显高于同行水平，为其未来的发展带来隐患。

　　除了上述两家，发迹温州随后将总部迁至上海的中梁地产同样计划上市，其内部一直在紧锣密鼓进行准备，希望可以借助资本市场力量实现新的发展。