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李庚南:房租上涨是好事还是坏事 房租上涨有多快?

济南房地产网-房掌柜 2018-05-22 15:13:31来源:房掌柜 整理
[摘要]尽管今年以来房地产调控政策仍在持续加码,各地发布的调控政策合计超过115个,楼市已然进入“五限一摇”(“限购、限贷、限价、限售、限商”加摇号)的新时代;但楼市这匹桀骜不驯的野马仍在“撒野”...

  如果说此前楼市的格局好似鸳鸯火锅,一半是火热沸腾的购房市场,一半是相对沉静的租赁市场;那么,现在格局似乎正在发生悄然变化。

  一半仍旧是火焰,另一半也开始燃烧。

  尽管今年以来房地产调控政策仍在持续加码,各地发布的调控政策合计超过115个,楼市已然进入“五限一摇”(“限购、限贷、限价、限售、限商”加摇号)的新时代;但楼市这匹桀骜不驯的野马仍在“撒野”。3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,新建商品住宅中有55个城市房价环比上涨,而同比上涨的城市更是达到60个;二手住宅中房价环比上涨的城市达59个,同比上涨的城市更是达90%。至5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题已相继约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市政府相关负责人。

  而另一方面,长期以来低迷的租赁市场在政府大力培育发展住房租赁市场的“号角”中开始苏醒,并渐露狂躁之态,以至于人民日报连发数文警示。 5月7日,人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。5月10日,人民日报一篇标题文章:楼市可能出现更坏的情况?

  是什么比房价上涨更让党媒操心焦虑呢?是房租的上涨!最近,一些租赁型住房开始陆续入市,个别项目开出了“月房租1.5万元起”“十年租金180万元起”的租赁条件。这种“高租金”现象引起了社会广泛的争议,实际上也暗示并带动了租赁市场的涨价。

  正是基于对租赁市场出现的这种躁动之担忧,人民日报文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。人民日报严厉批评,个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。

  那么,房租上涨究竟有多快?

  相对与快速上涨的房价而言,我国商品住宅的租金无论是绝对价格水平还是租金收益率水平,长期以来处于较低且平稳的水平,这是不争的事实。与国际上著名大都市比较,我国一、二线城市租金收益率明显偏低(见下表):

  由上图可见,北京、上海的住宅租金回报率均在2%以下,香港略高但也不足3%。按照国际上租售比(即房屋月租金与售价之比)1:200∽1:300的合理区间,租金回报率最低应在3.3%以上才具有投资价值。这种状况的形成,除了与我国一、二线城市房价上涨过快外,还与基于人均GDP的人均工资水平、城市人口密度等相关。

  但近年来,特别是今年以来,一、二线城市的租金呈现明显上升态势。在下表所列15个城市中,2018年4月份租金较上年同期增速大多在两位数,其中成都、杭州、重庆涨幅分别达36.41%、25.82%和25.21%;北京、上海、广州、深圳租金涨幅分别为16.66%、11.64%、11.95%和19.87%。但从逐月变动情况看,各主要城市租金上涨较快的时期主要集中在2017年的7、8月份和12月份,其中12月份呈现普涨而且幅度较大。

  推动房租上涨的因素是什么?

  其实,上表所体现的租金上涨的共同时间节点及各城市的运行特点,恰好提供给了我们分析房租上涨的共性与个性化因素。除了租赁市场本身长期低位运行客观上存在向上突破、实现与商品房市场均衡发展的内在驱动力外,推动房租上涨的因素主要有以下四个方面:

  一是政策溢出效应。在中央“房住不炒”总体政策导向下,大力发展和培育住房租赁市场,无疑是针对沸腾楼市的釜底抽薪之策,成为不可逆转的市场选择。继2015年住建部、国务院等机构出台支持租赁住房的政策以来,围绕发展住房租赁市场的政策利好迭出:2016年5月,国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,极大地增强了各方对住房租赁市场发展前景的认知与认同;2017年7月,住房城乡建设部等九个部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)进一步强化了租赁市场良好发展预期。

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责任编辑:简艳霖
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