编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。房掌柜将陆续推出《2008-2018:中国地产十年》系列专题文章,敬请关注。
十年磨一剑。中国房地产在诸多大事件的洗礼和打磨下,渐趋成熟。经历过2008年金融危机的洗涤,楼市政策调控开始走向常态化;2014年,当限购松绑后,去库存成为主基调,此时,楼市度过了白银时代最好的三年;2018年,“五限”时代下,强化租购并举、推进租赁市场发展成为中国房地产的“指南针”。
10年里,楼市跌宕起伏,房价虽有波动,但曲线却是越调越涨,“奋斗十年不如买套房”,虽为笑谈,却足以可以印证过去十年楼市的变化。
2008-2009年
从金融危机到市场复苏
2007年9月28日,正当一群房地产的弄潮儿正高谈阔论,梦想着驰骋房地产市场,并等待时机大展身手时,谁也没想到,国务院出台调控房地产的新政,收紧信贷,二套房以上贷款提高首付、提高贷款利率。此后,一直高烧不退的房价立刻跳水。
半年之后,美国次贷危机的爆发点燃了全球的金融危机,中国也深受冲击,全国楼市进入肃杀的严冬时期。随后,房价暴跌、弃房断供、土地流拍、地王退地,甚至5折促销都无人问津。与此同时,众多房企纷纷破产倒闭,掀起一股"跑路潮"。
2008年11月5日,为应对金融危机引发的市场乱象。国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”进行描述,并罕见地提出用“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的力度执行该计划。
2008年12月,为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,体现政府态度。地方政府纷纷出台救市措施。
2008年和2009年GDP增长率分别为9.6%和9.2%,保增长目的达到,大量资金流向房地产,房地产市场触底复苏,2009年房价大幅上涨。虽然销售面积回到08年之前的水平,但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。
2010-2013年
从刺激楼市到遏制房价
2009年中国经济率先从金融危机中复苏,宽松的信贷和投资政策导致2009年房价过快增长。各大投资客纷纷将闲散资金从股市抽出,投入房地产,房价因此上涨25%,而此时的房子早已脱离了居住的根本属性,俨然沦为一个金融工具,成为投资客赚钱的利器。
2009年12月14日国务院出台“国四条”,要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价的过快上涨。以此为标志,房地产调控政策从刺激转向遏制。
2010年4月14日以来,调控措施接二连三的出台,由调控姿态升级到坚决遏制,国四条、国十条、全面叫停销售定金等高密度政策震惊国内外。
2011年1月,武汉出台“限购令”,武汉本地家庭限新购一套住房,紧接着二套住房首付提高至6成,“新国八条”扩大限购范围,加大限购力度。武汉住宅成交量同比迅速回落,价格涨幅持续下滑。
2011年2月,汉版“国八条”限购令重拳出击,这是持续调控降温武汉楼市的最猛的一拳,也是最后一击。
2012年货币政策宽松使得部分区域房价从2012年下半年开始进入一轮小周期上涨。从11年底开始到12年中,央行先后两次降准、两次降息,存款准备金率由11年底21.5%下调到12年中的20%,同期基准利率由3.5%下调到3%。
2013年,“新国五条”出台,重申限购、限贷,打击投机购房。同年3月,武汉严控公积金突击缴存套取贷款行为,11月,“汉七条”出台,外地人纳税一年证明调整为2年,并仅限购1套住宅。12月,住房商业贷款“认房又认贷”,二套首付提高,三套房禁贷。
在这一轮的调控中,武汉房价得到了明显的遏制,售楼部频频用暖场活动,打折促销,街头派单等手段吸引购房者买房置业,总的说来市场趋稳,房价涨幅稳步在合理的区间。正因如此,各大房企业绩也逐年递增,2011年甚至出现了全国首个千亿房企。
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