从“招保万金”到“碧万恒融” 房企老大哥的失意人生

新常态下，房地产行业四强格局在打破、重构。曾几何时“招保万金”还是响当当的金字招牌，转眼间“招保万金”已被“碧恒万融”取代，昔日四巨头“招保万金”如今只剩下万科尚在前四强，有央企国企背景的“招保金”从队列中黯然消失，曾经叱咤风云的老大哥都怎么了?

　　“招保金”倒退原因不尽相同，各有忧愁。

　　“蛇口老大哥”招商蛇口：拿地节奏慢 产品定位单一

　　1979年，招商局集团创办蛇口工业区，中国南海之滨一声炮响，招商蛇口应运而生，成为深圳最早一批最具声望的本土企业。

　　“招保万金”时代，招商地产借助招商局的强大资源完成早期业务积累，奠定了江湖地位。

　　然而，也正是稳健发展的方针以及优先发展交通航运和金融业的战略，使招商蛇口错失房地产黄金十年。在招商蛇口业务集中在金融、交通航运和房地产三大版块中，房地产是三大业务的短板。

　　2000年，万科全年营收38.7亿元，招商29亿元，两家主营业务收入相差并不大。彼时的招商地产还与保利地产、万科、金地并称为股市中表现最活跃最具代表的四大地产龙头股，“招保万金”名号也是由此而来。

　　2004年，招商蛇口还能与万科相提并论。甚至到2007年10月31日，招商地产股价冲高至100元整，成为第一家股价突破百元大关的房地产上市公司。

　　前十几年，招商蛇口靠着蛇口片区储备的大量便宜土地，在地产行业风光无限。近几年土地价值获得了越来越高的回报，这也正是招商地产近几年虽然开发规模不大，但利润依然不错的原因所在。

　　遗憾的是，招商蛇口并没有坚持复制其片区规模开发的模式，除了在深圳蛇口，目前招商地产找不出第二个成片开发的例子。而同行华侨城的“旅游+地产”模式成功复制到北京、上海、成都等地，三四线之王碧桂园的城乡结合部大盘模式也遍地开花。

　　在土地日益收紧之下，招商地产再要获取成片开发的机会相对困难。如今，招商地产只能在全国30多个城市点状分布其项目，成片开发模式的优势无用武之地。

　　到了2009年，招商蛇口颓废之势显露，万科销售金额643亿元、保利433.8亿元，招商地产只有205亿元，约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。

　　2010年，招商蛇口销售金额甚至出现下滑，仅为146.25亿元。而当年万科销售额1081.6亿元，成为国内首家千亿房企。

　　从行业第一梯队沦落为二流开发商的招商地产，在2013年首次提出“狼性”文化，这与其一贯的保守自满且慢吞吞的形象判若两人。

　　招商蛇口试图摆脱其没落的标签，在政策收缩期实现弯道超车，希望能重回行业第一阵营。

　　到了2014年，万科销售金额飙升至2151.3亿元、保利地产1366.76亿元紧随，招商地产销售金额才突破500亿元，为510.49亿元。

　　2017年，招商蛇口全年营收754.55亿元，同比增长18.69%，仅仅位列14名，业绩排名滑铁卢被指与前几年拿地节奏过慢和土储规模欠缺有关。公开数据显示，截止2017年年底，招商蛇口土地储备2300多万平，与同等级的企业差距甚大，同是千亿房企的新城控股2017年新增土地储备量达到3392.80万平。

　　由于持续加大开工和拿地，招商蛇口净负债率大幅上升至59.69%，平均融资成本4.8%。2018年一季报显示其负债率较报告期初上升7.9%，经营活动产生的现金流量净额为-91.52亿元。

　　另外，产品定位也是一大硬伤。坚持高端产品路线，高端公寓、别墅等存货占比一度超过50%。大量的高端产品使得公司在市场调整期适应力偏弱，高端产品过低的去化率一度成为其业绩增长的掣肘。