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房地产融资渠道收窄 房企千方百计降低资本负债率

济南房地产网-房掌柜 2018-06-26 17:58:19来源:房掌柜 整理
[摘要]2018年以来,伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长,房企财务负责人的工作量骤然加重...

  “我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右,净资产负债率达到120%以上。近期,我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作,相信半年报负债率将下降。”华北某国资背景房企财务总监李明近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。多家房地产企业千方百计降低资本负债率,成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来,伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长,房企财务负责人的工作量骤然加重。

  房企迎来还债年

  据了解,2015年和2016年,是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起,国家对发行主体扩容和审批机制的改革,房企发债规模呈现井喷。

  按照海通证券统计,其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券,总发行量高达8316亿元。而2017–2018年(1–6月)发行量仅为2584亿元和1798亿元。

  值得注意的是,在2015年和2016年发的公司债,多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构,也就意味着2018年开始进入集中到期。

  来自海通证券的报告显示,存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元;此外,存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元,规模之大史无前例。

  而从2016年底起面收紧的房企发债,到目前仍未解冻,并且趋向严格。2016年10月,上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管,房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。

  据克而瑞统计数据显示,5月30日,合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到中止;5月29日,广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元2018年住房租赁专项公司债券遭遇中止;5月28日,碧桂园拟发行200亿元额度小公募债中止;5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债中止。

  而最新的消息,则是6月15日,北京金融街投资(集团)有限公司拟发行的50亿元小公募公司债中止。

  对于房企公司债被中止的现象,中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析其原因有以下几点,一、防止房企将用公司债募集的资金用于抢地;二、有房企的资金流向了股市等非地产项目开发的方面;三、部分房企发债存在违规现象;四、由于国家对楼市的调控政策收紧而导致房企发债的门槛提高。

  与此同时,海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示,2018年下半年,中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平,2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

  Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现,平均负债率已经达到79.1%,为13年来的最高位。

  此外,融资成本也不断在升高。按照数据显示,2016年境内平均发债成本在4%~5%,甚至可以达4%;而2017年普遍的成本已经处在5%,甚至6%以上。

  企业债券融资、银行趋严的同时,相对来说成本更高的房企非标融资渠道,也在缩紧。房企非标融资渠道,主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中,信托计划是最常见的方式。

  “在防范系统性金融风险的大环境下,国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受媒体采访时表示,“对于房地产企业来说,不做好应对,一定会出现流动性困难。”

  谢逸枫在接受《中国联合商报》采访时表示,就现阶段看来,房企的融资迎来新的挑战与困境。首先,国家对房企融资加强了监管,使得房企融资成本不断上升,而银行资金的流动性却在不断收紧。其次,部分房企在今年不仅要面对公司债还债期的来临,而且还要面对国家对公司债的监管加强,这使得使得房企融资困难加剧。最后,他认为,在各家房企中,中小企业的融资将会更加困难,而上市企业与国企的融资相对容易。

  而上市房企与国企在公司债被中止后将转向何方融资,谢逸枫表示,首先有可能转向海外债券,其次则会依靠加快楼盘销售进行回款,还有可能则是开辟信托基金、保险类型的融资渠道,而风险最大、利息最高的则是向民间资金进行融资借贷。一旦融资通道被收紧,房企融资将迎来新的困境。“现阶段,楼市调控持续加强,房企融资难度越来越大,途径越来越少。”谢逸枫说。

  钱贵了

  陈顺担任某港股上市房企财务负责人将近8年。这家公司的大部分楼盘和地块集中在京津冀和长三角地区,2017年销售额大约为300亿元的规模。公司2017年以来逐渐调整业务策略,开始向京津冀和长三角以外的地区扩张,以趋避原有业务集中地区越来越严的楼市调控政策。为此,陈顺主管的部门主动对接新进地区的银行和其他房企。

  “目前的市场形势下,在新的地区开拓市场比较困难。除非自己具备能够支撑在新区域发展的资金实力,或者与当地有实力的房企合作拿地开发。”陈顺坦言,2017年,公司仅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和当地房企合作,通过他们在当地银行的既有授信取得资金拿地。”对于2018年的发展,陈顺表示,难以拿到便宜的钱。

  陈顺算了一笔账,“中长期开发贷目前的整体利率在6.5%-9%不等,土地款配资的利率更高;中票利率在5%左右;永续债的利率第一期维持在7%。如果要续,利率会更高。公司债的利率也在5%以上,有些甚至达到7%-8%。”。

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责任编辑:简艳霖
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