土地市场冷热不均分化加速 房企如何踩准时机拿地？

　　供地，一直被视为楼市风云的“前情表”，每逢楼市调控更是如此。在当前调控分城而论的趋势下，各城的土地供求状况、房企参与热情也大不相同。

　　今年以来，土地市场分化加速。在楼市调控进入深水区、去库存取得阶段性效果的时候，各地的不同政策也产生了不同的市场效应，一些一线城市土地成交低迷，部分二三四线城市却在土地成交量、成交金额上不断刷新纪录。

　　在这种情况下，城市土地部门、房企，应该有怎样的供地和拿地考量?

　　城市土地冷热不均

　　大部分城市都有土地供应的长期规划，不少城市对于年度土地供应都有明显指标要求。但一个年度内的推地节奏，则受制于市场因素等多方面影响，这也给目前各城市土地市场截然不同的表现，创造了可能。

　　来自中指院数据就显示，2018年5月，全国出让金排名前二十城市成交总额为1482亿元，同比上涨30%。但各级城市冷热差异明显。

　　一线城市今年5月土地供应环比缩水过半，成交土地31宗(面积106万平方米)，环比减少49%，同比减少25%，出让金环比缩水超七成。

　　其中，北京由于限价房、共有产权房等政策影响，今年土地市场供应量与成交量明显减少，5月甚至出现零成交。深圳的住宅用地更是一地难求，商业和工业用地已成市场主力。

　　二线城市如杭州的宅地供应量减少逾三成，且连续三个月呈下滑趋势;成都宅地市场供应环比减少75%，成交量环比减少53%。

　　与之相对的是，三四线城市土地供求量同环比走高，楼面均价环比增逾两成，土地出让金为1654亿元，环比增加66%，同比增加64%。

　　丁祖昱在第七期易居沃顿中国房地产实战研修项目”全球课题发布会上表示，出现这样的情况，主要是因为一二线城市普遍存在地价高的问题，加之限价的影响。

　　安居客首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，一线城市的土地成交低迷和目前市场降温有着直接关系。一是城市的一二手房价格不断下探，导致房企对于未来的预期变得更为谨慎;二是限价影响，房企获利空间被收窄，在一线城市拿地的心理压力较大。

　　也是由于房企心理预期的不同，部分二线城市土地出现火热场面，尤其是一些经济实力较强、人口集聚力强的城市，在“抢人”政策之下，房企看到了购买力带来的市场信心;在三四线城市，受到“去库存”及“棚改”政策的影响，企业的“抢地”意愿明显。

　　但当一线城市土地“凉凉”，部分二线城市和四五线城市土地火热的时候，地方政府则需要做一道平衡题——如何在供地减少的环境下，保证土地收入;如何在地市火热的时候，控制好土地溢价率。

　　上海的做法或值得一看。据了解，近年来，上海供应土地价格抬升。根据《上海市城市总体规划(2017—2035年)》，建设用地总规模不超过3200平方公里，上海建设用地增量只有40~50平方公里左右，未来将加大存量用地挖潜力度。但随着土地价格抬升，拆迁难度加大，旧改盘活存量用地空间有限，同时又要兼顾拆迁安置、租赁房等保障性住房，会进一步加剧土地资源稀缺性。土地价格持续抬升，导致市场“慢周转”。

　　另一方面，2017年，上海大规模推出“招挂复合”的拍卖方式，进一步提高拿地门槛，优势房企获取土地的机会较大。

　　数据显示，2016~2017年项目拿地到销售的时间明显长于往年。中长期来看，上海土地市场“寸土寸金”，房企获取土地难度加大，一旦在上海获得土地，势必导致房企转向做“利润”，放弃冲“规模”，而一旦要做利润，势必“慢周转”。

　　市场压力逐渐显现

　　防范三四线城市土地过热

　　易居研究院报告显示，5月份40个典型城市土地成交建筑面积与4月相比大幅萎缩，年初累计土地成交面积同比增幅也有所放缓。同时，40城土地成交均价也连续2个月同比下跌，整个市场呈现降温态势。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施，导致土地市场较为冷清，土地成交均价也随之不断下行。在这种情况下，房企也逐渐将拿地重点转移至三线城市，导致5月三线市场的土地市场较为火热，土地成交均价创下新高，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　克而瑞研究中心分析认为，一二线城市5月份土地成交遇冷，尤其是一线城市近乎面临“无地可拍”的窘境，宅地供应愈加紧俏。随着人地挂钩政策加快落实，一二线城市将加快供地节奏，下半年成交规模有望回升至正常水平。从三四线城市来看，下半年或将遭受市场更加直接的考验。2018年以来，热点三四线城市地价正在快速上涨，但是房价已行至阶段性高点，企业在这些区域盈利空间将进一步收窄，三四线城市的市场压力将逐渐出现。