本周对于房地产企业来说,过的有些艰难。
在国开行收紧棚改审批的背景下,最近两个交易日地产股集体大跌,将央行降准释放7000亿元资金的利好消息对冲的一干二净。而屋漏偏逢连夜雨的是,6月27日,发改委方面又表示,将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。
据悉,不久前发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。
对于《通知》下发的背景,发改委方面表示,其注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。“这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五、六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱”。
发改委方面表示,需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作,同时引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。
根据中原地产统计的数据显示,截至2018年4月底,房地产企业海外资本市场融资数据达到233.2亿元,较去年同期的112.35亿美元上涨了107%。“随着信贷市场的调控持续,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。”中原地产首席分析师张大伟认为。
业内人士指出,在发改委加大对房企海外发债的限制后,房地产融资的紧缩格局将进一步加剧,整体投资放缓,龙头房企有可能加速推盘尽快回款,行业整合预计也会再度提速。
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此外,随着棚改安置节奏的整体放缓,有券商分析师指出,棚改货币化刺激的三、四线房价大涨和去库存热潮也将遭遇显著降温。发改委就《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问。其中提到,规范企业举债有关资质要求和资金投向,加强外债风险预警。
发改委指出,尽快制定《企业发行外债登记管理办法》。引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。
此外,发改委还表示,近两年部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐,有的经营收入和利润不高,自身实力有限,但申请备案登记的外债规模偏大,动辄五、六亿美元,甚至高达数十亿美元,申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源,抵御汇率波动风险能力较弱。
易居研究院智库中心总监严跃进对中国网地产表示,此次发改委对于此类外债风险的管控,总体上符合当前宏观经济去杠杆、防风险的导向。从其中对于房地产内容的表述来看,有三个要点值得关注。
第一、对于境外发债的用途给予了限制和规范,即此类发债主要可以用于偿还到期债务,而不允许或限制投资房地产开发等业务。第二、对于此类企业的评级能力进行管控,尤其是此类评级没有真实反映企业的信用和资质,风险较大,未来对于此类发债方面的信用管控预计会加大力度。第三、外债的投资结构会优化,尤其是会结合“一带一路”倡议,会给予相应地引导。
此外,严跃进表示,总体上说,近期对于资金方面的风险管控力度会加大,会减少外债发行的规模,同时也会限制海外地产的投资,所以是有一定的利空效应,从很大程度上也会对近期很多房企的境外融资等形成制约效应。
22日,央行报告也指出,当前房地产市场发展总体平稳,租赁住房市场发展加快,房地产投资韧性较强。但也要看到,一些房地产企业负债率较高,偿债压力较大;部分城市新房、二手房价格倒挂;租赁关系不稳定,市场不规范,监管难度较大;存量土地利用效率有待提高,房地产市场长效调控机制有待完善。
(房掌柜整理自证券日报、中国网地产)
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