六城相继出台楼市新政精准调控升级 以防止变相炒房

 　　作为环京地区备受瞩目的河北“三县”之一，昨日大厂传出消息称，自7月2日起至限购政策解除前，暂停办理个人之间不动产抵押业务，以防止变相炒房。

　　“大厂作为环京区域最典型的城市，已执行3年限购。”中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，因为不能补交社保，所以在过去这一年多时间，该地房地产市场降温明显。但需注意的是，在目前少数房屋成交中，大量都属于抵押交易，或者分期付款交易。事实上，从整个“北三县”地区来说，确实都有较高比例的房屋交易是采用这种方式。

　　张大伟预计，这一政策将很快拓展至全部北三县城市。而从政策预期来看，房地产调控最近还将迎来新一轮全面收紧。

　　值得关注的是，就在同一日，上海发布《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，自7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万元人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

　　至此，从6月24日-26日西安、长沙、杭州相继宣布限制企业购房，到7月1日昆明发布限购政策，再到昨日大厂、上海纷纷收紧有关房地产的调控政策，仅仅9天时间，就有6个城市从不同方面对该地房地产市场再次收紧。

　　昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受采访时表示，从上半年的整体情况来看，中央对于楼市调控的态度十分坚决，“房住不炒”的目标在各项调控政策中得到清晰体现。地方政策多以“打补丁”为主，无论是限购升级还是对于摇号政策的落实，以及暂停企业在限购区域内买房等，都在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。下半年还需要结合不同城市情况，进一步分类进行精准调控。

限制企业购房是抑制部分非刚性需求的重要举措，这将为扩大供给满足刚性需求留下更大想象空间。

此前，长沙、杭州、西安、上海和南京等多个城市采取了“摇号购房”方式。其中企业也能参与“摇号购房”。但“摇号购房”却问题频出，引发公平性质疑。

因为企业能参与“摇号购房”，一些外地投机客或没有购房资格的人便能轻而易举地获得购房资格。这无疑加剧了住房供需的进一步失衡。同时，也让原本有摇号资格的刚需一族大大减少中签机会，是为不公。此外，企业的资金实力、融资渠道是个人无法比拟的，是为另一不公。

  随着城镇化水平的提升，土地资源日渐稀缺，房价不断上涨，供给不足；在购房需求仍然增长的现实语境中，住房供需矛盾无疑加剧。从需求端来说，房地产刚性需求是无法调控的，而且应该积极去满足。但非刚性需求却是一个无底洞，姑且不论是否会引发金融风险的隐患，就单从供给角度来看，在获利预期之下，恐怕增加再多的供给可能也无法满足，正所谓沟壑难填。

  问题是，刚性需求并非导致如今我国住房供求矛盾的关键，投资投机性需求才是罪魁祸首。在严格实施限购政策之后，从个人购房的角度来说，投资投机性需求已经基本被堵住，但企业假如能够购房，显然有利于投资投机性需求开辟出另一条“光明大道”，必然形成政策“管涌”，从而导致房地产调控政策被架空。

  这些并非杞人忧天，而是已经发生的事实。前不久，审计署发布的2017年工作报告直指上市公司炒房乱象。数据显示，截至2018年第一季度，投资房地产的上市公司数量已经增加至1655家，总共持有投资性房地产市值高达9904.17亿元。非上市公司持有投资性房地产市值虽然未披露，但也应是不小的数值。

  因此，必须坚决抑制非刚需住房需求，回归刚性住房需求，限制企业购房就是抑制部分非刚性需求的重要举措之一，从而为扩大供给满足刚性需求留下更大空间。

　　这一规定，被业界称为“摇号”政策的“补丁”。具体而言，这个“补丁”限制企事业单位和机构与普通市民一起摇号购房，防止舞弊，消除了购房行为中的不公正，使机构和个人在购房这个事情上站在了同一起跑线，营造了更公平的购房环境；同时，对机构购房行为的限制，等同于增加了对真正购房刚需的供给，也是对“房住不炒”方针的贯彻落实。当然，针对房地产调控政策的各种“限”和摇号之后再打补丁，也可以看做是政策调控工具的拓展，以及对房地产调控政策的一种探索。

　　但问题的另一面是，摇号和补丁加持，暴露出房地产供需矛盾的加剧。如果说此前的各种“限”体现了对房地产投机投资需求的抑制，那么到现在，在各种“限”之后外加摇号，以及摇号城市扩容，其实已经反映出房地产市场供需出现了新的变化。在各种“限”抑制了投资投机需求后，剩下的需求就应该主要是刚需了。笔者以为，不管是初次购房，还是二次甚至三次购房用于改善，都应该列入“刚需”范畴。在此阶段继续加码调控，包括贷款利率提升等手段，其作用力无疑是增大刚需购房成本，而在此基础上加持摇号手段，则加重市场一房难求的心理预期，激发更多的购房愿望，其中的权力寻租和舞弊也因此而相伴而生。如同套牌、租牌等现象伴随汽车限行和号牌摇号后产生一样。

  就此而言，出台暂停企业在限购区域购房的政策，至少有三个好处：一是有助于实现“摇号购房”的公平性，防止企业与刚需争夺购房资格，加剧刚需购房的摇号难度；二是防止有人以企业名义投资炒房，西安市房管局负责人明确表示，这是为了“防止以企业名义投机炒房”，应该是有很强的指向性；三是抑制部分非刚需购房需求，从而改善住房市场供需平衡。

  也因此，一些地方政府出台限制企业购房的政策，不仅是及时的，而且很有必要。

　　据媒体不完全统计，今年前6个月全国各地有关房地产的调控政策下发已接近200次！也就是每天至少有一个新政出台，其密集度和力度前所未有，但市场预期还要再加码。

（房掌柜整理自证券日报、新京报）