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旭辉控股“逆周期”拿地扩张 渐失去一线大本营优势

来源:房掌柜  整理 济南房掌柜  2018-07-09 10:11:47
[摘要]2018年6月21日,旭辉与宝龙签订战略合作协议。就在前一天的6月20日,旭辉与中骏置业也达成合作协议

  旭辉控股的合作伙伴正在不断增加。

  2018年6月21日,旭辉与宝龙签订战略合作协议。就在前一天的6月20日,旭辉与中骏置业也达成合作协议。

  合作,贯穿旭辉近些年发展的过程之中。根据中信建投证券的报告,旭辉20142017年合作项目的总数在不断增加,分别为5个、20个、26个和53个,占公司当年总项目数的50%、80%、72.2%和67.9%,占比较高。

  较高的合作占比,是旭辉区别于其他前二十强房企的最大特点。20142017年,旭辉的合同销售金额为212亿元,302.1亿元、530亿元和1040亿元,当中权益销售金额为164亿元、201亿元、292亿元和550亿元,占据合同销售额的比重则分别为77%、66%、55%和53%,逐年下降。

  对比同等规模在800亿1500亿元的16家房企,权益销售金额占比在70%以上的有14家,其中11家权益比值达80%以上,旭辉的权益占比并不算高。

  不过,这并不阻碍旭辉对自身规模的渴望。去年以来,旭辉董事长林中多次表态要在2022年冲入行业前八。

  低权益占比

  过往的时间里,旭辉的合作伙伴包括了香港置地、恒基、绿地、龙湖、万科等。

  董事长林中认为,合作发展的模式既能让旭辉撬动更多的优质资源,形成良好的品牌输出,提升资金的投资回报率,更能与合作伙伴相互学习,互通长短,促进员工与企业的快速成长,形成房地产生态圈,推动整个行业的发展与迭代。

  合作,是用更少的资金撬动更大规模的工具。2017年新增的78个项目中,旭辉所占的土地代价合计为452亿元,照此粗略测算,平均每个地块为5.8亿元。

  不过,20142017年以来,旭辉合作项目权益占比小于50%的项目数呈现逐年增加,分别为4个、18个、24个和32个。

  “合作固然可以达到优势互补,降低市场风险,积累新城市项目操盘经验,但权益不是100%的项目占比过大,会影响到权益销售金额的排名,毕竟权益销售金额更能反映一家房企的实力。”克而瑞研究中心分析报告认为。

  在旭辉2017年年报中列举的53个主要项目中,权益占比为100%的项目有11个,集中在商业和办公性质项目上。在合肥,旭辉所占的权益整体呈现较低,除了合肥北辰旭辉铂悦庐州府和合肥旭辉陶冲湖别院权益占比50%之外,其他的项目均低于30%,权益占比最小为合肥旭辉西子曼城,仅为15.2%。

  管理层已经意识到了这种情况,在早前的2017年业绩发布会上,总裁林峰对时代周报在内的媒体表示,接下来会增加权益上的占比。

  值得一提的是,旭辉销售的增长,并未带来与之匹配的净利润增长。20142017年,旭辉的营收从161.8亿元、182.3亿元、222.2亿元增加到318.2亿元,但其净利润仅从18.61亿元、20.95亿元、28.24亿元增加到40.82亿元。同一期间,旭辉的毛利率从25.9%、24.1%、25.4%到29.7%,连续四年处于30%以下。

  从利润情况看,旭辉20142017年间,扣除表外项目后近利润从34.44亿元到79.35亿元,复合增长率为32%;远低于未扣除表外项目业绩前的45%复合增长率。

  “旭辉表外项目往往是前期投入较大,且开发周期较长的项目。旭辉通常选择在投入初期持有少量股权,将其放在表外,待项目培育成熟后再通过增持股份的方式转入表内,美化财务报表。”同策研究报告如是指出。

  同时,同策报告认为,2015年原先的表外项目开始贡献利润,旭辉开始增持表外项目股份,将部分项目由表外转入表内,增加了股权公平值收益及业务收益,从而起到美化报表的效果。

  这样的模式能否延续尚未可知。从目前来看权益拿地成本在2017年已经达到了7661元/平方米,与此同时,销售均价却从2016年的18175元/平方米降到了2017年的16530元/平方米。成本的上升,售价的下降,或将影响对未来利润的表现。

  此外,在旭辉的资产构成中,股东应占的保留利润的部分也正在逐年提高,20142017年,该数值从78.1亿元上升至了157.1亿元。这意味着在旭辉的净资产构成中,靠利润累积而成,而非用现金股利分红。

  失去一线大本营的优势

  “逆周期”拿地是旭辉的扩张法则。

  对此,旭辉总裁林峰此前解释称:“拿地上,内部纪律是做到不错不漏不贵。当然,踏空不会死,套牢一定是要命的。”

  2016年和2017年当一二线市场严峻时,旭辉开始向上海周边比如嘉兴、昆山、湖州等地进行扩散。而在大本营上海仅获取两幅土地。

  这伴随着旭辉战线的下沉,按照时代周报记者的了解,旭辉已经设计了“大平台+小集团+项目集群”的三级模式。公司认为,这样高效的组织结构可以满足规模和效率之间的平衡。

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责任编辑:简艳霖

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