二线城市楼市逐步走向理性 多轮调控后呈现三低态势

　　强二线城市楼市今年上半年平稳落幕。

　　供应量下降、成交量缩水、库存低位徘徊。南京、苏州、杭州、厦门等地楼市“不约而同”呈现“三低”态势，与2016年、2017年上半年对比鲜明。彼时，这些城市在国家统计局每月房价涨幅排名上长期居前，成交强劲。

　　长期跟踪楼市动向的南京网尚研究机构总监曹丽10日告诉记者，南京楼市的上半年在些许清冷中“收官”：商品住宅供应量和成交面积均创近5年同期最低值;成交金额平均值比过去5年缩水了12%;新房库存量约为2.4万套，亦处于历史较低水平。

　　其他强二线城市有类似状况。据机构统计，上半年厦门商品住宅供应面积51.26万平方米、下滑11.3%，成交面积为去年同期的四成;杭州市区(含富阳、临安)商品房成交7.4万套，下跌15.6%;苏州(不含吴江区、剔除政策性住房)商品住宅网签17257套，缩水16.9%。

　　多轮调控下的强二线城市楼市逐步走向理性。中原地产数据显示，今年上半年，全国楼市调控政策发布频率高达192次。西安、长沙、杭州等地限制企业购房，7月初部分城市暂停个人之间不动产抵押业务，防变相炒房。楼市调控在“限购、限售、限贷、限价、限商、限土拍”等“六限”基本面上继续“加码”。

　　“‘三低’态势是多轮调控后释放的叠加效应，市场进一步‘退烧’仍在延续。”南京工业大学副教授吴翔华10日对记者说。

　　在表面“凉凉”的楼市“体内”，两级分化情况依然凸显，“火热”与“冷清”同在，“买房难”和“卖房难”并存。而“摇号”成为二线城市楼市冷热不均的典型性“表征”。

　　江苏淮安姑娘苏美丽从去年下半年起就在南京轮番参与购房公证摇号，凡遇中签率低于10%的热盘、旺盘必摇，共5次，未中。心力交瘁的苏美丽和记者调侃，她还得继续“陪跑”。

　　房产平台365淘房统计显示，南京上半年90次开盘中，有47次需公证摇号，约7.8万人次奔波在摇号路上，其中不乏摇号十几次的“老摇”。目前，上海、深圳、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等8市已发布房源统一摇号政策。

　　对未来楼市走向，江苏省物价局副局长、新闻发言人孔祥平在受访时认为，房地产市场在多轮调控基础上保持相对稳定。目前房地产市场调控政策、调控目标没有变化。“落实好相关调控措施，是可以保持房地产市场相对稳定的。”

　　在曹丽看来，当前楼市形势平稳，各参与主体须练好内功，赢得市场;不疾不徐，次第花开。

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　　进入下半年，房地产市场延续上半年的调控从严基调，已有多个城市纷纷出台有关房地产市场政策。

　　据记者不完全统计，7月份以来截至昨日，约有16个城市以及河南省出台与房地产市场相关的各类政策，其中包括上海进一步规范企业购买商品住房行为，重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、首次购房按揭财政补助等政策作出调整，以及部分地区对房地产市场开展专项巡查行动等。值得关注的是，在7月份各地出台的调控政策中，三四线城市已然占据主流。

　　究其原因，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，这主要是因为目前三四线城市房价出现明显波动。但他也指出，虽然三四线城市房价上涨空间依然存在，但上涨势头已被密切关注。因此，如若这类城市房价继续保持快速上涨，则不排除政策继续加码的可能。

　　事实上，从整个上半年的房地产市场表现来看，三四线城市明显好于一二线热点城市。据中国指数研究院提供的数据显示，一线城市2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%，领降各线城市。其中，京沪成交面积依然处于历史最低点，深圳由于去年基数较低，成交面积同比增长约两成，但成交规模仍处于低位区间;二线代表城市月均成交面积约76万平方米，同比下降7%;天津、杭州等热点二线城市同比下降超三成;虽然三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平，上半年月均成交面积在32万平方米左右。

　　除此之外，三四线城市销售行情较好，地方积极推地，上半年住宅用地推出面积同比增幅在各线城市中最大，企业在三四线城市的拿地态势也比较明显。

　　展望下半年，中国指数研究院认为，在持续深化的调控政策下，预计调控政策仍将延续从严趋势。同时，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳;而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温。整体来看，量降价稳仍是趋势。

　　(房掌柜整理来源自中国新闻网、证券日报)