济南调整存量房评估计税价 朝向等要素都会影响评估价

　　从8月31日晚上起，一纸济南调整存量房交易评估计税价格的通知在二手房中介圈流传。9月1日，记者从经七路房产交易大厅、济南不动产登记中心大厅看到，该通知已张贴在两处交易大厅里，称从当天起调整存量房交易评估计税价格。但由于周末税务部门不上班，不少中介称将会从3日起执行。

　　通知称，“为全面客观准确反映我市存量住房交易价格水平，提高交易环节计税依据的准确性，根据国税总局有关要求，报市政府同意，自2018年9月1日起，调整我市存量住房交易评估计税价格”。2012年起济南存量房交易价格评估系统正式上线，该系统通过对市区每一个片区、楼盘的房屋设定一个“标准评估价”，如果二手房网签价低于这个标准计算出来的评估价，若没有正当理由的话则不能过户。 除了交易评估计税价格，买过的二手房市民都知道还有一个贷款评估价。目前二手房交易时会对所交易的房产进行评估，根据评估后的价格来确定交易价格以及贷款的首付等。据链家房产一中介说，二手房在签订购房合同后，买家所选的按揭银行将会给出指定的评估公司对该交易房产进行专业评估，银行放贷会根据评估报告和评估价来计算。评估公司会根据房子的楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估，一般来说，评估价往往会比成交价要低，因为银行也要谨慎规避放贷风险。这样一来，容易出现贷款评估价高于交易评估计税价的情况，也就是“阴阳合同”现象，因此，政府部门就会根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格，以让指导价更符合当前的房价水平。

　　存量房评估价如何确定?首先由通过政府公开招标方式确定的中介评估公司。今年4月，存量房价格评估服务开标，由北京一家房地产土地评估公司中标。评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法，评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的，有正当理由的，按申报交易价格征税;未能举证正当理由的，税务人员会系统评估价为参考确定计税依据。

　　(房掌柜整理自房产走势、济南日报)