房企上半年平均毛利率增至33% 债务规模仍不断攀升

9月6日，标普全球评级称，尽管今年上半年中国开发商创纪录的利润水平在一定程度上缓解了其资产负债表压力，但其债务规模仍在不断攀升；业内众多企业的杠杆比率也在持续走高。这说明中国受评开发商并没有在监管及融资环境收紧之时放慢脚步，反而在激进地谋求更大的市场份额。

标普认为，随着开发商加快举债购地步伐，其总债务规模将在未来12个月内继续扩大。尽管现金利润水平强劲，约40%-50%的受评开发商的债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）比率较2017年末有所上涨。

融资状况更好的房企将融资环境收紧视作获取市场份额的有利时机。但与此同时，一些财务杠杆和流动性水平不断恶化的较弱房企也在持续扩张。

而随着房地产紧缩措施出台及非标影子银行融资（众多房企常用的融资方式）遭遇监管打击，土地价格也出现了一定程度的降温。土地拍卖高溢价现象不再。

此外，开发商依旧可通过部分传统融资渠道（包括项目贷款和部分信托融资）获得资金以支持不断上涨的建设开支，只是融资成本有所上升。众多受评开发商积累了大量现金余额及合约销售额，为应对不利环境及支持公司资本开支提供了空间。

2018年上半年，受评开发商的平均毛利润率从2017年的约30%升至33%。近50%受评企业的毛利润率增幅超过200个基点，只有15%出现下滑。然而，由于一二线城市的房价限制举措，房企利润率上涨局面恐难以在未来12个月之后延续。

据了解，尽管市场环境严峻，大部分开发商的流动性状况在上半年依旧保持稳定，其现金对短期债务的平均覆盖比率依旧保持在1.2倍附近。标普表示，一些实力较弱的开发商所面临的流动性风险将大幅上升。这类开发商往往严重依赖短期信托贷款和资产管理计划等非标融资渠道，从而面临着巨大的再融资风险。

也有一些开发商利用自身强劲的现金销售收入偿还了债务而没有寻求继续扩张，从而降低了企业债务杠杆。约15%-20%的受评开发商在上半年成功地改善了自身的债务对EBITDA比率，使其将至低于2017年末水平。

另一方面，随着境内外债券到期，企业的再融资需求将继续攀升。2018年下半年，“实际到期”（包括行使回售权）的境内债券规模将达到1,500亿元人民币（约合220亿美元），2019年全年将达到2,500亿元人民币（约合370亿美元）。同时，今年下半年将有60亿美元（约合408亿元人民币）的境外债券实际到期，2019年全年还将有110亿美元（约合750亿元人民币）境外债券到期。因此，企业流动性状况能否改善将取决于市场环境及开发商是否进行积极的财务管理。

人民币走弱是持有美元债务的开发商面临的另一不利因素。但是我们预计，汇率影响仍将维持在可控水平，因为人民币对美元汇率尚未降至低于2016年12月时的近期最低水平。另外我们认为，开发商已总体降低了境外债务在其资本结构中的比例，从而降低了汇率风险对其偿还境外债务能力的影响。

　　近期，有关房地产税推进提速以及各地楼市价格出现下降苗头的报道,让房地产市场再度成为关注的对象。华商报记者近期对上市房企的资产负债率进行了梳理发现，上市房企资产负债率持续上升，创下自2005年以来的18年新高。

　　另外，今年以来，很多行业的资产负债率下降是大趋势。不过，房地产行业却有些与众不同，不仅没有下降，反而一路上涨再创新高，原因为何？

　　鲁商置业负债率达94.35%，居行业之首

　　上市公司半年报披露后，房地产行业财务杠杆情况也浮出水面。据Wind数据显示，截至今年6月30日，房地产行业资产负债率为79.46%，相比一季度环比上涨0.6个百分点，较去年同期上涨1.44个百分点，达到有据可查的2005年以来新高。

　　通过Wind数据查询发现，按照Wind一级行业分类，共有148家上市房企进入统计。与房地产行业79.46%的平均负债率水平相比，有39家公司超过行业均值。其中，资产负债率最高的鲁商置业达94.35%；除了鲁商置业，中南建设、云南城投、中交地产、新城控股等15家上市房企负债率超过85%；荣盛发展、金科股份、华发股份等19家公司负债率在80%-85%之间。

　　鲁商置业股份有限公司控股股东为山东省商业集团有限公司，最终控制人为山东省国资委。9月4日，鲁商置业公告称，公司近日收到中国证监会的通知，公司旗下一笔非公开发行股票审查申请被中止。据了解，此前于2016年8月24日，鲁商置业披露了2016年非公开发行股票预案称，公司将非公开发行的股票数量不超过4.19亿股，募集资金总额不超20亿元。20亿元的定增被终止，对负债率极高的鲁商置业来说可谓雪上加霜。

　　“企业杠杆或负债率高，无非是在规模化扩张过程中借的钱多。”易居研究院智库中心总监严跃进介绍，在融资成本较低的2015-2016年，房地产企业大规模发行公司债，对资产负债率形成助推。加上我国房地产行业实施预售制，房屋竣工交付前产生的预售房款在财务上也会形成负债，一般这笔预收款项会随着项目竣工交付转化为营业收入。