济南土地市场入秋 房地产市场降温开发商资金链紧张

　　今日(21日)，济南16宗土地迎来拍卖，总面积达到893.26亩。这些土地中，除了1宗为工业用地之外，其余土地全部为住宅、商服用地。

　　“目前的房地产市场已经降温，开发商资金链也比较紧张。因此，本次土拍很可能会以底价成交为主。”20日，合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者说道。

　　已经有部分竞买人报价

　　来自济南市公共资源交易中心的信息显示，今天拍卖的16宗土地中，住宅及商住混合用地占了大部分，共有10宗691亩，规划最大建筑面积约97万平方米;商业商务用地也比较多，共有5宗，面积为171亩，地上规划建筑面积为36万平方米;另外还有1宗31亩的工业用地出让。

　　这些土地大部分位于济南城市热点区域，如新东站片区、CBD片区、唐冶片区、美里湖片区、祝舜路北侧、南辛庄附近、长清平安街道等。

　　其中，新东站片区的土地在恒大城项目以南，即原来的球墨铸铁厂土地，共包括5宗，面积230亩，除了12亩为商业商务，其他都是住宅;CBD片区的土地包括2宗商业、1宗商住混合用地，位置在绸带公园以东、解放东路两侧，面积约90亩;唐冶片区的土地包括2宗商业用地和1宗住宅用地，面积合计有214亩。另外，南辛庄附近有1宗住宅用地出让，面积40亩左右;祝舜路以北、铁路南、粮库西有1宗住宅地出让，面积62亩左右;二环西路以西、西沙王庄附近有1宗住宅地出让，面积约68亩;长清区平安街道有1宗居住用地出让，面积约158亩。本次拟出让的惟一 一宗工业用地在槐荫区，面积约31亩。

　　经济导报记者注意到，截至19日下午，已经有竞买人对6宗土地进行报价。这6宗土地分别为前述唐冶的3宗土地、南辛庄土地、祝舜路以北土地，以及槐荫区的工业用地，截至发稿均有1家竞买人报价，且报价均为底价。

　　预计以底价成交为主

　　许传明表示，目前济南房价已经不再上涨，个别楼盘甚至出现价格下滑迹象，市场整体销售情况远不如前两年。由于销售放缓，很多开发商资金周转速度放慢，资金压力较大。且本次土拍处在中秋之前，是各个项目划拨工程款的节点，这在微观上也加大了各开发商资金压力。因此，许传明认为本次土地拍卖将比较平淡。

　　另外，本次拍卖的部分土地还绑定了较高的产业引入条件，市场预计这些土地将均以底价成交。

　　比如，本次出让唐冶土地就要求，竞买人须引入一家世界500强主营业务生产高端服务器的科技信息企业(以2017年美国财富杂志公布企业名单为准)，且要在历城区唐冶新区注册成立中外合资企业，注册资本不低于10亿元，其中，外资股份比例不低于49%，实缴资本达到60%以上，主要业务须从事计算机及软件开发、销售、制造、服务以及数据处理和存储等服务。除了引入企业之外，开发商还必须为获得国务院办公厅认定的“大众创业万众创新企业示范基地”称号，并在地块内引入一家经国家发改委批复建设的主机系统国家工程实验室。

　　本次出让的CBD土地也要求，竞买人或其关联公司须引入不少于5家境外受当地监管机构监管的证券(期货)交易机构，在济南设置联络处并入驻中央商务区;竞买人或其关联公司须引入不少于30家境外(含港澳台地区)持牌照金融机构，并根据中国有关法律和法规在济南注册实体机构入驻中央商务区。

　　除了这些门槛较高的土地，即将拍卖的土地的挂牌底价已经比较高。比如，前述南辛庄土地、祝舜路以北土地挂牌底价的楼面地价已经达到11666元/平方米、9500元/平方米。在这样的低价下，土地溢价空间已经不大。

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　　在楼市调控政策密集出台的背景下，济南的住宅市场继续走低。数据统计显示，8月份济南住宅市场共成交3151套、39.61万平米，同比减少43.8%和38.4%，环比增加16.7%和19.4%。

　　虽然大量新房源的加推以及新项目的入市，使得市场成交出现小幅增长。成交量虽小幅增加，但市场新增房源的成交率下降明显，本月新加推房源的月度成交率仅为78%，较上月下降11个百分点。

　　价格方面，8月济南住宅市场整体成交均价为17581元/平米，同比上涨17.2%，环比下降3.5%。住宅市场的价格呈现出下降趋势，一方面新推房源价格下调，或去精装，或低于预期价格开盘;另一方面低价项目走量相对较多，也影响了整体价格的走向。

　　土地出让方面，济南8月份土地市场新增挂牌27宗、105.23万平米，同比增加18宗、90.19万平米。其中居住用地挂牌18宗、84.11万平米;商业用地挂牌8宗、18.33万平米;居住和商业混合用地挂牌1宗、2.79万平米。挂牌土地中，历下区CBD片区捆绑的5宗土地以及市中区阳光新路以西捆绑的3宗土地均为安置房用地。贤文、唐冶、王舍人等区域均有土地挂牌出让。

　　(房掌柜整理自经济导报、齐鲁网)