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前8月房企到位资金超10万亿 房地产行业并购事件频繁

济南房地产网-房掌柜 2018-09-26 16:38:52来源:房掌柜 整理
[摘要]国家统计局日前发布数据显示,今年前8月,房地产开发企业到位资金虽然突破10万亿元,但房地产信贷和外资融资渠道已凸显收紧趋势...

  国家统计局日前发布数据显示,今年前8月,房地产开发企业到位资金虽然突破10万亿元,但房地产信贷和外资融资渠道已凸显收紧趋势。

  国家统计局数据显示,1月至8月,房地产开发企业到位资金106682亿元。其中,国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。如国内贷款15783亿元,下降6.6%;个人按揭贷款15605亿元,下降1.0%;利用外资仅35亿元,大幅下降68.3%。

  中国房地产业协会和易居研究院中国房地产测评中心联合发布的《2018中国房地产企业品牌价值测评研究报告》显示,在楼市调控持续加码和房地产开发贷款政策收紧的影响下,行业普遍面临融资难、土地获取难的问题,竞争日趋激烈。2018年房地产行业业绩进一步分化,在头部品牌房企业绩、土储双创新高的同时,多数中小企业却发展困难。行业并购频繁,市场资源向大型品牌房企集聚。

  国家统计局数据显示,支撑房企资金主要靠开发商自筹、以及卖房的定金及预收款。其中,房企自筹资金34959亿元,增长11.2%;定金及预收款35447亿元,增长15.1%。

  测评报告警示,随着房企规模之争日益激烈以及市场集中度不断提升,行业长期规模化发展下存在的安全问题逐渐凸显。安全事故、房屋质量问题频发,企业负债高企、行业市盈率低等问题推高了行业风险。品牌房企将通过加速并购争夺资源,积极开拓多元业务发展;部分中小型房企则逐步缩减房产业务或加速转型。

  这份发布于“2018中国房地产企业品牌价值高峰论坛暨房企品牌价值测评成果发布会”上的报告认为,绝对的规模化增长模式将逐渐无法适应行业环境,有质量的、稳健增长越来越成为行业需要,更多品牌房企将谋求规模、速度与质量的平衡。未来,房企新的增长模式将逐渐转变,精细化、专业化、高质量的增长将成为新的增长模式。多元战略之下,行业转型明显,房企正面临从开发到运营和服务的角色之变。

  在规模和利润面前,越来越多的房企开始强化高周转,提高变现能力。这背后,是融资渠道越来越窄,融资成本越来越高的窘境。

  根据同策咨询研究院监测数据获悉,2018年前8个月,40家典型房企总计融资4708亿元。

  同策研究院研究员陈朦朦认为,房企融资渠道越来越窄,下半年日子更不好过,境外发债被禁,海外主战场失利,房企承担能力越来越有限。或许,接下来,房企可以通过寻求创新型融资方式进行融资,拓宽融资渠道,提高融资额度。

  40家房企融资4708亿元

  “公司正在找融资成本较低的渠道,但是并不容易。”某房企管理层向《证券日报》记者透露,有些热钱虽然愿意进入房地产行业,但成本非常高。

  另有金融机构人士也向《证券日报》记者透露,在全国百强房企中,负债率过高的房企,“几乎从我们融资名单上排除了,风险太大了。现在成本相对较低的融资是以项目合作方式进行的融资,这样风险相对可控。”

  陈朦朦认为,8月份,房企融资总额环比上升,纵向来看,5月份震荡下跌后缓慢回温,现处于V字形的爬坡期。横向来看,房企融资格局已然生变,境内外融资不断收紧的情况下,创新型融资方式大唱主角。生死之年,被逼到“墙角”的开发商正奋力自救。

  据同策咨询研究院监测数据显示,8月份,40家典型房企创新型债权融资额度为200.56亿元,占比融资总额33.28%,成为8月份最主要的融资方式,环比大幅增加155.46%,成倍数增长。其中,共有5家房企共发行了6笔超短期融资券;泰禾集团(15.460, -0.57, -3.56%)通过应收账款收益权转让及回购方式向兴业国际信托有限公司融资;金科股份(5.190, -0.12, -2.26%)以10亿元交易对价向中信信托转让特定资产收益权;荣盛发展(8.170, -0.34, -4.00%)及其下属子公司向关联人荣盛控股和荣盛建设分别借款50亿元和20亿元,内部互相输血,并且借款利率高达9.5%。

  陈朦朦表示,从8月份上述40家房企融资特点来看,创新型融资方式多元化,开发商出现内部“换血”的现象;融资成本走高,资金流向分化加剧,规模房企依然能获取大量低成本资金支持;此外,外币融资金额大幅下降,境外融资难度系数增加。

  房企融资仍不乐观

  众所周知,融资环境向来上半年轻松,但今年完全不同。据同策研究院监测统计,春节过后6个月40家典型上市房企融资总额为3498亿元,同比去年4335亿元大幅下滑19.3%,下半年房企的融资压力更大。

  中原地产首席分析师张大伟表示,自全国多地楼市进入“限价”模式后,大型房企销售规模虽不断上行,但多数房企的存货周转率都在下行,可见其变现能力在减弱。在这种市场格局下,融资端若输血不畅,房企不但很难将负债率降下来,自身也有很大风险。

  陈朦朦表示,从未来融资趋势来看,短债长投是常态,集团内部输血也将是常态,但同时伴随着融资成本升高,用高成本的钱还低成本的债,收割的是股东的净利润,续的是地主的命。

  事实上,近两年内,房企融资渠道持续收缩。如今,房企似乎又回到了四处找钱的时代,找到成本可承受的资金的房企,或许能够把握市场机会,寻求投资机遇,进而能够在接下来的竞争环境中实现规模卡位,保证未来几年经营业绩。反之,则会很快掉队。

  鉴于此,快速回款也已经成为房企的头等大事。据亿翰智库表示,2018年上半年,受限于行业环境,房企现金流净流入趋缓使现金收回周期变长,导致货币资金增速变缓。多数开发商已经意识到,回款慢,融资难,还债期来临,资金链承压,不解决这些困难,接下来发展规模将停滞不前,市场份额逐步萎缩,甚至迎来生存危机。

  (房掌柜整理来源自澎湃新闻、证券日报)

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责任编辑:简艳霖

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