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欧阳捷:促销增多投资客退潮 现房销售已成趋势

济南房地产网-房掌柜 2018-09-27 16:27:19来源:房掌柜 整理
[摘要]深圳最早推出现房销售,“买期房的客户,选择权是有的,却没有知情权,开发商出售‘信用期权’,购房者购买开发商的‘信用债券’,全凭信用二字”...

  目前市场已经出现两个迹象,是促销增多和投资客退潮。因为限购的城市有资格的客户在逐渐的减少,池子里的鱼在不断地被捞掉。限价的城市和房价涨到高位的城市,这些城市房价上涨的预期不在了,已经到了高位、被限价了也涨不上去了,导致投资客退潮。刚需客无力,也被慢慢挤出了,流量减少了,改善性需求出现更多的观望。土地流拍现象越来越多,更加加剧了预期的改变。

  现在政府常常在周末或节前来个突然袭击,发布楼市调控新政,害的大家连节日也歇不好,都被“高周转”了。

  据媒体报道,广东省住房城乡建设厅已拟订了“降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售”的建议,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  这不是一件新鲜事。

  深圳最早推出现房销售,“买期房的客户,选择权是有的,却没有知情权,开发商出售‘信用期权’,购房者购买开发商的‘信用债券’,全凭信用二字”。

  现在,信用体系江河日下,各行各业都存在着失信违约、全无廉耻之事,而且监管既少且弱。

  相比之下,房地产行业的审批事项之多、监管链条之长、验收部门之杂,几乎没有任何一个行业可与之相比,论乱象虽多见,未必只是预收款项、延期交货的特殊现象,看品质之优劣,一手交钱、一手交货也未必皆是物美价廉、有口皆碑的普遍规律。

  现房销售能解决房住不炒、产品质量问题吗?

  在这个时点提出现房销售,是全面推广的时机成熟了吗?还是信用体系打造正当借力?

  01

  现房销售——大势所趋!

  据说这一建议是住建部要求对现有行政许可事项进行清理论证,其中就包括商品房预售许可(不过也有媒体报道住建部监管司官员否认了这一说法)。

  如果这是真的,住建部为什么在这个时点提出对商品房预售许可制度的论证?

  这是因为高比例预收款和按揭贷款制度,确实导致购房者承担了较大的购房风险,引发社会担忧。

  而且,房企的高杠杆也带来一定的金融风险。

  同时,商品房预售制度下,房地产业的确也存在一些行政性措施难以根治的市场乱象。

  借助中央期望房地产市场平稳健康发展,并加快建立房地产市场长效机制的要求东风,适时推动现房销售,有助于减少和消除一些市场乱象,也有利于房企降杠杆、防风险。

  当然,商品房预售制度并不必然导致工程烂尾、违法违规销售等问题,实体商业、电商交易问题同样存在相类似的问题,比如滥竽充数、以好充次、延迟交货、服务推诿等。

  是否取消预售制度就可以一劳永逸地解决这些问题?是否现房销售就可以不再需要监管?

  是否面积管理职能就此可以厘清?是否行政部门“铁路警察各管一段”的行政分割现象从此不再?

  取消预售制度能降低居民部门杠杆率吗?

  不能。

  即便是现房销售,如果我们不改变商业银行按揭贷款制度,居民仍然需要贷款买房,只不过晚一点当“房奴”。

  我们会放弃住房按揭贷款制度吗?

  当然也不能。

  这不仅让商业银行无利可图,也会让更多人无力购房。

  显然,这都是不现实的,这也不是现房销售就能解决的问题。

  如果是现房销售,的确可以减少购房者看到的显性品质缺陷,降低不公平交易比例。

  但是,现房销售同样也可能存在交易不公平问题,比如购房者对于混凝土标号、钢筋直径、绑扎工序以及隐蔽工程等,既缺乏专业知识,也缺乏监理资料,始终是处于信息不对称的弱势地位。

  这些仍然离不开行政监管和依法治理。

  政策建议希望解决的工程烂尾、违法违规销售、交易不公平问题,其实并非调控的主要矛盾,而是法制不健全、监管有漏洞、执法不得力的问题。

  虽然,目前还不是现房销售全面推广的最佳时机,

  但是,未来该政策推广落地的可能性还是很大的。

  因为,这并不是一项创新制度,毕竟有一些城市已经实行了住宅封顶销售、现房销售试点,比如上海、南京等市。

  不过,商业用房、办公用房、工业厂房等是否也需要现房销售?这是“急迫而重要的”事情吗?

  即便只是住宅现房销售,也还有很多难点问题影响其全面推广。

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责任编辑:简艳霖
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