济南楼市将放量供应低密高端盘 连体老楼咋穿半件棉袄

　　在房价站到一个新高度之后，济南楼市产品正在发生一些显著变化，比如低密高端楼盘放量供应。经济导报记者注意到，目前济南房地产市场有大量的别墅、类别墅产品正在开发，并将在未来一段时间陆续入市。

　　“这是济南房地产产品丰富化的体现。与一线城市前些年曾经出现的情况类似，济南楼市的别墅、类别墅产品正从单纯豪宅向高端产品靠拢，别墅不再是遥不可及的豪宅，还有一些高端改善性产品。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称。

　　别墅、类别墅涌现

　　12日，济南市规划局对“孙村片区中烟南侧A-3地块项目建设工程规划许可”进行批前公示。公示信息显示，这是一个低密度住宅小区：项目占地面积61289.11平方米，规划地上建筑面积85804.6平方米，地上容积率为1.40，全部为4至7层产品，共有487户。这意味着它每户面积平均为176平方米，是一个大户型为主的楼盘。根据市场消息，该项目将是一个叠层别墅产品。

　　在此前不久，孙村片区中烟南侧A-4地块也进行了建设工程规划批前公示，它同样为一个低密度社区：项目土地面积60649平方米，地上建筑面积84656.6平方米，地上容积率1.40，共有587户。与A-3地块不同，开发商对A-4地块进行了容积率拆分，项目西侧布置了8栋高层和2栋中高层产品，东侧布置了大量4层产品。这些4层的产品将可能以联排别墅的形式对外销售，据市场消息，其将由中海进行操盘开发。

　　在孙村以西的唐冶片区，也有多个低密度楼盘正在开发。在飞跃大道以南、龙凤山路以东，有两个楼盘正在开发，分别为龙湖九里晴川和保利和唐悦色项目，它们的产品排布都分为高层和叠层别墅两类，且叠层别墅产品规模较大。在历城二中新校区以南，万科翡翠山语项目正在，项目包括高层住宅和别墅产品，其中部分产品已经开盘。在围子山西南侧，龙湖景粼原著项目也在开发，项目包括别墅产品、复式住宅等。

　　另外，在济南其他多个片区也有一些低密度的住宅小区正在开发。如，位于汉峪片区的济南院子，产品包括别墅和洋房产品;位于西客站片区的蓝城杨柳春风，有别墅、洋房、高层等多种产品;同样位于西客站片区的中建锦绣首府，也有别墅、洋房等;在济南老城内的郎茂山山腰，蓝光地产已经接手别墅楼盘“山顶道1号”项目，并将其更名为“雍锦半岛”重新上市。

　　从顶端到高端

　　对于济南低密高端住宅的大量涌现，许传明向经济导报记者分析称，济南的楼市产品正呈现丰富化特点。

　　“前些年，济南房地产市场发育尚不充分，别墅是豪宅产品的象征，它们的面积大部分都是260平方米以上，一般买房人都无力购买。但现如今，济南房地产市场的产品日益丰富，别墅、类别墅产品的套价差正在迅速拉大，市场上还有一些300平方米以上的大别墅，价格动辄1000万元以上，甚至大几千万元。也有一些200平方米以下的类别墅，产品总价可能只有四五百万元，它们的总价甚至可能只是与城市中心电梯洋房、高层中大面积段的产品总价相当，却实现了‘有天有地有院子’的别墅梦想，满足了一些高端需求者的改善性需求。”许传明说。

　　在别墅产品丰富化之后，客户的基数逐渐增大。“以前别墅属于顶端产品，客户都是城市塔尖群体，基数相对较小。而现在一些改善性需求，比如原来住着大三室两厅的市民，如果想进一步改善居住条件，也可能选择那些总价还不是很高的别墅、类别墅产品。在产品品类丰富之后，市场供应量多了，需求也增大了。”许传明分析称。

　　不过，也有业内人士担心市场供应是否会过量。“济南有些别墅、类别墅产品是‘逼出来’的。有些地块并不具备做低密度产品的条件，但因拿地成本过高，开发商不得不将土地吃干榨净，建起了很多别墅或类别墅产品。由于总体供应量比较大，买房人最后能不能接受还需要市场的检验。”济南东部某楼盘负责人向经济导报记者如是说。

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　　还有不到一个月，供暖季就要来临。梁府小区一区部分老旧居民楼已加入集中供暖，外墙也正在增贴保温层。13日，11号楼东侧单元墙体保温层还未贴完，却又被拆除了一部分，工人也不再继续施工。黄桥社区居委会相关工作人员表示，11号楼实际上是“两栋楼”，中间仅有一条极窄的缝隙。其中东半楼没有加入集中供暖，按照相关文件要求，暂不能贴保温层。工人施工期间已张贴的部分保温层暂时不拆除。

　　楼体外墙贴保温层后又被工人拆除

　　梁府小区一区11号楼是一栋六层老旧居民楼，东西有8个单元门。13日上午，一楼外墙上已经贴上了白色的保温材料。西侧几个单元，几名工人乘坐吊笼，由上至下往墙体上继续贴保温层并涂上水泥固定。东侧单元没有工人施工，地上散落着不少破损的白色保温泡沫，被风刮得四处飘散。“这些塑料泡沫是前几天工人从一楼墙体上拆下来的。”居民赵先生说，国庆节后，有施工人员开始在11号楼由西向东贴保温塑料泡沫。东边的单元楼一楼还没贴完，又有工人将保温层拆下来了，墙上只剩下一块块黑乎乎的粘胶。

　　几名居民发现后，赶紧阻止工人继续拆除保温层。“工人说，他们施工范围不包含东边的四个单元楼，如果想要再贴上去做保温处理，居民需要自己掏钱。”居民对施工方的说法并不认可。“贴上再拆除，浪费人力和物力。另外，这一栋楼不能西边贴保温层，东边不贴，从外面看起来也不美观。”