济南发布2018十大房屋买卖典型案件 开发商逾期交房或引发群体性诉讼

　　23日上午,济南中院召开新闻发布会,通报了去年以来房屋买卖审判工作情况,并发布了2018年审理的十大房屋买卖典型案件。

　　济南中院副院长孙永一介绍说,2018年截至9月30日,济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1246件,审结1117件。2017年,济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1469件。2016年房屋买卖合同纠纷案件收案910件。“从收案数量上看,大幅攀升。”

　　商品房买卖合同纠纷也呈现出很多新特点,孙永一称,诉讼请求及理由更加多样化。商品房买卖纠纷的类型复杂多样,常见的为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿等等,其中逾期办证、逾期交房而引发的纠纷仍占商品房买卖合同纠纷的绝大部分,但同时涉及各种各样的惩罚性赔偿纠纷案件也呈增加态势。

　　“此外,按揭贷款购买商品房中因未及时偿还贷款引发的纠纷也有所增加,商品房买卖纠纷引发的原因由传统的逾期交房和办证等向更广泛的领域扩展。”

　　另一个新特点是,涉诉人数多、群体性诉讼比重大。在商品房买卖纠纷中,如果开发商出现逾期交房、逾期办理房产证等行为,可能会引发几十人甚至上百人的群体性诉讼。

　　第三个特点是,案件审理难度大,审理周期长。“房地产行业涉及多部门,其部门规章纷繁复杂,权限或相互交叉,为法院裁判带来了一定难度,且该类案件的一审服判息诉率较低。”

　　典型案例

　　案例1

　　关键词：夫妻一方【基本案情】

　　王某岗与王某涛及济南某中介公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将王某岗、於某某夫妻二人的一套房屋出售给王某涛。於某某起诉主张王某岗出售涉案房屋未征得其同意，王某涛与王某岗签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》应为无效合同。

　　法院经审理认为，在王某岗与王某涛签订《房屋买卖合同》时，王某岗出示了於某某、王某岗的身份证、结婚证原件及於某某委托王某岗签订买卖合同的委托书复印件，并有济南某中介公司证实王某岗与於某某进行了通话，就於某某同意出售涉案房屋的意思表示进行了核实。遂判定涉案的房屋买卖合同及补充协议应为合法有效，驳回了於某某的诉讼请求。

　　【法官说法】

　　“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方虽系无权代理，但并不必然导致合同无效。买受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理权，应视为夫妻双方有共同出售涉案房屋的意思表示。如夫妻一方擅自处分共有房屋造成另一方损失的，另一方可以要求损害赔偿。

　　案例2

　　关键词：一房二卖【基本案情】

　　张某某与济南某置业公司达成某房屋认购意向，并交付首付款。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求张某某签署正式的《商品房买卖合同》无果后，通知张某某解除其优先购买权。张某某主张未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失。

　　法院经审理认为，张某某与济南某置业公司虽未签订《商品房买卖合同》，但是双方对于当事人名称、商品房的基本状况等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。判令济南某置业公司应当返还张某某已经支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

　　【法官说法】

　　商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　具有下列情形，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　案例3

　　关键词：恶意串通【基本案情】

　　韩某丙与孙某某系夫妻关系，二人育有包括韩某甲、韩某乙在内的四个子女。韩某丙于1999年死亡。涉案房产系韩某丙与孙某某的夫妻共同财产，登记在孙某某名下。韩某丙去世后，孙某某与韩某乙签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出售给韩某乙，并办理了过户登记，但韩某乙未实际支付房款。韩某甲主张孙某某与韩某乙恶意串通，未实际支付房款，损害其利益，双方签订的《济南市存量房买卖协议》应为无效合同。

　　法院经审理认为，孙某某与韩某乙签订的《济南市存量房买卖协议》损害了韩某甲的利益，该协议应为无效合同。