长租公寓“租金贷”风险频发 未来长租公寓出路在哪?

　　“截至11月，已经有8家知名长租公寓倒闭，一些企业做了‘租金贷’之后，陆续出现爆雷，长租公寓一瞬间从美好生活的缔造者变成致命杀手。”对于长租公寓现在的境遇，新派公寓创始人王戈宏表示惋惜。

　　不论是哭诉扩张之罪的“鼎家”也好，还是小米投资的“寓见”也罢，在他们的“死亡证明”上都有着“租金贷”的字样，对于长租公寓经营者而言，以租金合约做抵押便可押出现金流的“租金贷”是扩张利器，然而对于租房者而言，这个让他们无故背上贷款的如同“金融陷阱”。

　　“现在和长租公寓相关的业务，我们会比较谨慎。”中瑞资本副总裁张峰回复中国房地产报记者采访时说。

　　当“租金贷”变成租客眼中的“洪水猛兽”，长租公寓变成资本眼中的“鸡肋”，那么未来长租公寓的出路在哪里?资本又该以怎样的姿态介入?

　　租金贷获利争议：

　　“期限错配”与“资金沉淀”

　　“租金贷”的出现，让不少公寓一夜之间摆脱了重资产的束缚，体量迅速扩张。然而，在高速发展过后，运营型现金流无法支持规模扩张，那么爆雷便成了必然的结局。其中使企业获利最具争议的部分，则是 “租金贷”所形成的“期限错配”与“资金沉淀”。

　　一位金融行业人士给记者打了个比方：一家企业(A公司)开展二房东租赁经营，与业主签订5年长租合同，约定每3个月付一次租金，经装修改造，提升品质、规范管理后，向租客出租。在出租端，租金缴纳一般存在三种情形：

　　1.0模式：押一付三，享受市场化租金水平，租客一次性支出四个月房租。

　　2.0模式：租客手头宽裕，一次性趸缴一年房租，享受一定折扣的租金水平。

　　3.0模式：租客手头不宽裕，但仍想享受趸缴房租带来的租金折扣，这时消费贷出现了，借给租客一年的租金，租客一次性交给A公司。而此时，A公司向业主支付房租的节奏自然是3个月一付，这样自然就形成了在A公司账上的资金沉淀。

　　那么 “期限错配”和“资金沉淀”是否和“租金贷”有关?前述金融人士作了一个场景分析：第一，假设今天采用消费贷的租户都有支付能力一次性趸缴一年租金，是不是依然存在所谓的“期限错配”和“资金沉淀”?答案是肯定的。由此来看，“期限错配”和“资金沉淀”情形是二房东经营模式下必然存在的，这就像零售行业中批发端与零售端账期不同形成的铺底资金相似，而与是否有消费贷无关。

　　第二，“期限错配”与“资金沉淀”是否存在风险?答案也是肯定的。特别是两种情形，一是企业持续经营能力不足，二是沉淀资金挪做他用后投资失败。这两种情况，都将导致一次性收取租客租金后，却无力支付业主租金，导致至少有一方受损。

　　第三，消费贷是否加大了“资金沉淀”?答案是肯定的。现金流相对紧张的年轻人，一般不会选择一次性趸缴房租。消费贷让更多的年轻人一下子具备了趸缴房租的能力，同时，租赁企业为了获得更多的“资金沉淀”，可能会在趸缴折扣上加大力度，使得租客在计算贷款利息后的实际支出要比原来押一付三时更优惠、更便宜，这样年轻人就既有动力、也有能力进行趸缴了。对于租赁企业，获得低成本资金尽快扩张要比租金多点更重要。

　　中联基金总经理何亮宇认为，租金贷的风险主要有三点：第一，是否有隐瞒诱骗行为?是否充分披露;第二，期限错配。底层的租约是一年，但是签的消费贷可能是两到三年，这些都是违规的;第三，资金用途。当租赁企业拿到趸交的租金时，是否用于企业经营和扩张或者支付房东租金，如果被企业挪用则会引发风险。

　　“但是租金消费贷还是需要的，趸交房租是合理的，趸交房租以后形成的沉淀资金是商业行为，经营型负债。比如开百货公司上手进货有一个账期三个月付给别人钱，这边卖出去货马上收到钱，就会形成资金沉淀。资金沉淀在商业当中大量存在，允许发生，但对违规行为一定要加强监管。”

　　“冶病救人”：加深资本与 长租公寓合作机制

　　事实上，随着爆雷长租公寓的增加，近2个月来，北京、上海、广州、深圳、浙江等多省市已针对长租公寓释放监管信号。其中，上海、浙江两地分别下发规范文件，就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求。

　　虽然官方文件未完全中止“租金贷”，但多家银行和金融机构都一度暂停了“租金贷”以及其他和租房贷款相关的业务。融资渠道的收紧加剧了这个行业的生存困境，未来长租公寓该如何从困境中突围，找到属于自己的健康可持续发展之路?

　　在贝壳研究院院长杨现领看来，长租公寓行业本身盈利困难，其它融资渠道收窄，所以租金贷成为企业融资渠道之一，因为个别企业经营不善，导致资金链断裂。但我国有庞大的租赁人口需求，长租公寓能够解决住房需求，促进租赁消费升级，租赁是社会刚需、相对低频的消费，对社会稳定起到一定作用。所以，需要拓宽企业融资渠道，包括银行贷款、资产证券化等金融工具对行业的支持。从政府角度来看，希望在鼓励金融支持的同时，要做好风控，加强资金监管，尽量规避风险。