似乎,调控又到关键时刻。近期,作为楼市动力之源的资金环境,貌似“暖风不断”,银行间流动性非常充裕,“宝类”基金收益率跌破3%;被抛弃的房贷再次受到银行青睐,利率触顶回落,放款周期从上半年的3个月骤减至2周。笔者在银行的朋友,现在苦于按揭额度无处投放而四处敲门。对开发商关闸的融资也打开了阀门,财汇大数据显示,11月(截至26日)房企融资同比增长154%。坚持了2年的限价,从一线城市撕开了口子,北京(楼盘)和广州(楼盘)相继放松局部限价。
当下,开发商是想降价的。一来,40%的房企难以完成年度业绩目标,都想以降价来冲一冲;二来,现在房价还在历史最高位,适度降价不影响利润,还能以回款缓解资金压力,对冲10%以上的财务成本。问题是,地方政府和购房者比谁都害怕房价下跌,比任何时候都害怕房价下跌。2016-2017年是史无前例的地王年,各大城市楼面地价都涨了50%以上,买地的都是地方财政和税收的大功臣。房价下降,这些项目很难卖掉,“降价未遂”、为地王站台就是这么产生的。
三季度,七成省份GDP增速下滑,就连上海(楼盘)这样的“优等生”,也抱怨钱不够花,漕河治理、引进特斯拉等,哪样都要花钱。东部某二线热点城市,今年土地出让金减少50%,传言不得不优化“降成本”的菜单选项。
回顾过去几轮“松绑-调控”的循环,近期楼市政策放松,是多么的似曾相识!常言道“治大国,若烹小鲜”。现在,治大国不是若烹小鲜,而是糖炒栗子。烹小鲜,掌握好时间和火候就可以了,不用动辄打开盖子看看,但糖炒栗子要不停颠勺,既怕不熟、又怕焦了。“松,还是不松,这是个大问题”。不管愿不愿意,调控政策已见顶了,从边际上来讲,不放松的语调无奈地降分贝了。春江水暖鸭先知,10月中旬,地产板块见底反弹,这个走势就包含了调控放松的预期。
不过,以为楼市调控就是松和紧的线性循环、简单往复,就大错特错了。调控,本来就是逆经济风向而动的权宜,再说很多措施逆经济规律。经济下行压力加大、楼市回调趋势明显时,就该适时调整或退出。
刘鹤副总理年初指出,要用3到5年时间,稳步降低宏观杠杆率,这个大方向是没有变的。去杠杆遵循这样的路径,楼市治理也一样。“房住不炒”的顶层设计没有变,但目标非一役能到达,中间有回旋,甚至有妥协。短期内,调控会弱化一点,但资金阀门守得住、地价控得住,容许因城施策地做些调整,“小乱可能有、大稳不会变”。记住,只要源头有定力且不会乱,预期会慢慢调整,行为会变。过去,大家一窝蜂地上独木桥,共振会把桥踩塌。财富效应的美好感觉下,未来还会上桥,桥上拥挤,但多数是有产者自赏,而房子尾部则渐趋“落日余晖”。
公司债密集获批
今年以来,受银行信贷紧缩、非标融资监管趋严等因素影响,房企的融资环境较去年更为严峻。
“目前有迹象表明气氛好了一点。”阳光城集团执行副总裁吴建斌对记者表示。吴建斌所说的“气氛好了一点”,包括近期多家房企的发债计划获批。
这些房企中,除了中国恒大(03333.HK)、华夏幸福(600340.SH)等大型房企,还有越秀地产(00123.HK)、花样年控股(01777.HK)等中小型房企。其中,获批金额最大的是华夏幸福于11月14日公布的总额不超过80亿元的公司债券。
此外,据不完全统计,截至目前,11月至少有183.5亿元的资金通过信用债一级市场流入万科A(000002.SZ)、融创中国(01918.HK)、金辉集团(00137.HK)、金隅集团(601992.SH)等上市房企。其中龙光地产(03380.HK)在本月发行的24.9亿元的公司债,是其今年首次在境内发债。
“房地产市场要稳定,房地产金融首先要稳定。市场要横盘,流入房地产的资金要基本恒定。”一家销售额排名前十的大型房企高管如是说。
从发债用途上看,近两月获批和已发行的公司债仍多用于借新偿旧。据发债公告显示,本月发行公司债的美的置业和龙光地产,募集资金均用来偿还公司已有债务。华夏幸福获批的80亿元公司债主要是用于偿还有息债务、补充流动资金。
而房企兑付压力明年将继续上升,其信用风险也将进一步增加。中泰证券发布的数据显示,2019 年整体到期的地产债规模预计为4600亿元,较2018 年的2800亿元大幅增加1800亿元。
“房企融资有所松动,金融政策也从此前的降杠杆向较为宽松的环境转变。”一家房地产资产管理公司负责人告诉财联社记者。
此外,东方证券则在最新研报中称,“根据历史经验来看,中性或宽松货币政策下,M1 增速的提高会驱动房地产销售面积的上升。我们认为,由于经济下行的压力持续,2019 年的政策组合较大可能为宽财政和中性货币政策。”
开发商仍不乐观
“我预测明年一些调控政策会松绑,而且由银行和各级金融机构给市场提供流动性。”上述房地产资产管理公司的负责人表示。
2022-02-17 10:27
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