​【掌柜日报】房地产市场预期转变 2019楼市平稳调整或再分化

“2018年的中国楼市，春暖夏热、秋凉冬冷。”12月11日，在《中国住房发展报告（2018～2019）》发布会上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，“总体上，自2016年9月以来，我们经历了一个完整的降升降周期。”

2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。

全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降至2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。

商品房供求经历一个先降后升再降的过程：2018年10月，全国商品房销售面积同比下降3.1%，而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。

房地产投资经历一个由高转低再转高再转低的波动：全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%，下降到2017年12月2.38%，然后上升到2018年7月的13.16%，再下降到10月7.7%。增速最近三个月连续下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。

房地产租赁市场经历先降后升的过程：2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势，其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%，年后开始反弹，其中5月份环比涨幅较大，但仍未及2017年底水平。

“空间上的差距缩小。热点地区变凉，冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显。”倪鹏飞说。

从2017年11月到2018年10月，房价增速降幅超过25%的32个城市中，有29个来自东部；从2017年11月到2018年10月，房价增速增幅超过10%的50个城市中，有43个来自中西部。

一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

报告指出，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

社科院预测，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。总体上，小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下，总体市场转向降温通道，不会出现剧烈的波动。未来一年，一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加，趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加，库存也可能再增加。

2018年，楼市依然面临明显的“调控年”，楼市调控延续了2017年的基调，重视长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边治理，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。

这一年，房价在上下半年呈现泾渭分明的格局。7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。在剥离投机属性之后，住宅的居住属性被充分强化，住宅也正由商品化住宅为主的市场向商品房、租赁住宅和保障性住宅三位一体的三元化方向升级。

就当前楼市发展状况看，降温已经明确体现。而展望2019年，北京师范大学教授钟伟的看法是，机可失，时再来。“稳中趋缓、稳中有变的一年，需要大家用一种从容的心态去看待它。”“稳”几乎是行业共识，而在“稳定”基础上，2019年楼市也将进入“量平价稳”的零增长区间。

预期明显转变

今年以来，从中央到地方一再强调房地产市场调控政策不放松，7 月底中央政治局会议明确强调“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨 ”。坚决遏制房价上涨的口号提出后，潜在购房者的预期急转直下。

7月中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”的口号，这成为2018年楼市降温的一个“分水岭”，市场预期由“慢涨”变成“下跌”。从58安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018年10月，购房者信心指数环比下降4.2%，同比下降12.9%，为2017年1月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样2018年10月，经纪人信心指数环比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。

受市场预期转变影响，房地产市场延续调整趋势，在房价及土地流拍调整两个方面的表现上尤其突出。

根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2018年11月，百城新建住宅均价为14641元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较10月回落近0.2个百分点，回落较为明显。具体城市来看，百城中11月有31个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量较10月增加12个；其中三四线城市价格调整范围最广，下跌城市数量较10月增加9个至21个。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均价为39012元/平方米，环比下跌0.38%，跌幅较10月扩大0.35个百分点，其中除南京挂牌价相对坚挺外，其余9个城市近几月二手房价格均呈连续下调或间断性震荡。

从各级别城市新建住宅价格来看，11月上海、广州、深圳房价均有所松动；二线城市环比上涨0.52%，较10月涨幅收窄0.03个百分点，其中厦门、济南、兰州连续两个月下跌；三四线城市环比上涨0.35%，较10月收窄0.28个百分点，在各类城市中收窄幅度最为显著，其中有超三成的三四线城市价格在调整。