大中城市房价同涨同落 楼市繁荣背后隐藏风险

这些中国房价溢出网络中的系统重要性城市，集中分布在中国经济发展的三大传统核心区域——环渤海经济带(尤其是核心的京津冀地区)、长三角地区和珠三角地区，再加上近年来国家在长江中上游地区大力哺育的两个新兴经济带——中三角(长江中游城市群)和成渝经济区。这五大区域的核心城市，即京津冀地区的北京、天津、石家庄，长三角地区的上海、南京、杭州，珠三角地区的广州、深圳，中三角地区的武汉、长沙、南昌，成渝经济区的成都、重庆，在全国城市房价变化的相互影响网络中扮演了更为显著的角色，是该区域乃至全国房价关联网络中的推动者。

很有意思的是，由房价数据统计分析得出的这些系统重要性城市在整个中国房价关联网络中的影响力，在最近几年，尤其是在2014年3月中共中央、国务院颁布了《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》之后，显著加强。

因为国家的这一战略规划进一步强调了这些核心城市所在城市群在未来全国经济发展与城镇化过程中的重要地位。这同时进一步表明了国家区域发展政策确实是系统重要性城市影响力的关键因素，也是另一个重要的中国特色。这一发现在一定程度上印证了近期一些学者提出的“快速城镇化带来的城乡人口转移是中国过去十多年来房地产价格不断上涨的主要推动力”的推论。

显然，这些核心城市均具有较高的行政级别。一个很自然的问题是，除了较高的行政级别和核心城市地位外，究竟还有哪些因素决定了这些城市的系统重要性呢?

这项研究根据城市经济学与房地产经济学研究的相关理论，详细检验了城市的教育与医疗卫生条件、基础交通设施、气候与环境、人口与经济发展等因素的影响，结果发现人口规模与经济总量(GDP)是除较高行政级别之外重要的两个决定因素。这一结果也表明我国依然处在快速城镇化的转型发展过程中，西方城市经济学与房地产经济学理论所强调的医疗卫生、教育、基础设施等因素，在该阶段中尚未能在城市影响溢出网络中发挥应有的作用。

最后，不管是由哪些因素导致了中国大中城市房价变化相互影响程度如此之深，如此高的相互影响程度都是一个值得监管部门高度警觉的现象。同时这也表明了正确识别并稳定核心城市房地产市场对稳定整个中国房地产市场的重要性。

对于广大购房者和楼市投资者，在关注所在城市的房地产市场当前价格变动的同时，也应关注国内其他有关核心城市的房地产市场价格涨跌和由此而来的外溢，以便未雨绸缪。这项研究所产生的中国城市房价影响力指标也能为更加科学客观的中国一二三线城市分级提供直接的统计依据。