【掌柜日报】济南楼市限购解读：这些问题一定要搞清楚

　　4月19日，济南史上最严的楼市调控政策出台，瞬间引发各方高度关注，快告诉小编，在上面那些表情包中，你的心情对应哪一幅?是跑赢了政策之后的狂喜，是无力购房的一万点心理打击，还是在等待中失去了安家盼望的一脸心酸，又或者是对未来的各种恐惧?20日，新政实施的首日，我们的记者多路出击，为大家做出更进一步的楼市新政解读。

　　这些疑问我们帮您问了

　　外地有房贷记录，首次在济南买房，到底怎么算?此前的高溢价土地，今后必须现房才能卖吗?章丘限购了，到哪儿开限购证明去……本报记者采访了解相关政府部门，逐一给出权威解释。

　　下面是举例说明时间，您可以根据自己的情况对号入座——

　　外地有过房贷记录，在济首次买房咋算?

　　济南市民齐先生：5年前在泰安贷款买过一次房子，去年初户口迁到了济南，泰安的房子也卖掉了，全家名下一套房也没有。现在准备在济南贷款买房，首付比例是执行二套房还是首套房?

　　按照最新的调控政策，本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

　　齐先生拥有济南户口，名下没有房子，此前在外地的住房贷款记录，再申请房贷是否算二套房呢?

　　据悉，贷款人在全国范围内的贷款记录都会存到人民银行的系统里，济南的银行怎么认定?假如齐先生此前有过两次房贷，是不是就停贷了?驻济各大银行暂时尚未出台落地政策，这些问题还需要等待时日，才有答案。

　　卖房得下证满两年，从啥时候开始算?

　　济南楼市新政首次提出限售，限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。有的市民甚至中介经纪人认为，下证不满两年的房子就没法卖，那么是不是说，现在买房必须买下证满2年的，也就免增值税的房源?

　　举个例子，市民甲要在2017年4月20日买一套市民乙的二手房，这套房的下证时间是不是要再2015年4月20日之前才可以?济南市相关职能部门给出的权威解释是，并非如此。

　　要完整理解这一规定，下证满2年才能交易，有两个要件：一是在限购区域内，二是本通知施行之日起购买的。

　　也就是说，甲买了之后必须持有2年才能再次出售。而在买的时候不管卖家乙的房产证已经下了多久，这跟持有不满两年征收5.6%的增值税不是一个概念。即便乙的房产证是2017年4月19日刚颁发的，4月20日也能卖，只不过是甲再卖的时候，要等下证满2年。

　　去章丘长清买房，到哪儿开证明?

　　准备在章丘买房的王女士提出，原来章丘不限购，房子随便买，现在肯定也要像主城区一样，先开限购证明。那么，这个限购证明到哪儿开呢?

　　记者了解到，济南市房管局暂时不能为章丘开具限购证明。章丘刚刚撤市划区，房产档案信息尚未与济南联网，因此开不出限购证明。同样，章丘的房产管理部门也无法开具这个证明。长清划区多年，一直是统一管理，因此开限购证明没有什么问题。

　　这还需要进一步出台相关的措施，调整系统，想去章丘购房的市民，建议再等等。新房的网签系统原来就是全市统一管理，因此不存在联网的问题，主要是存量房即二手房的信息共享有待解决。

　　去年高溢价土地，得是现房才能卖?

　　升级版的限购政策明确提出，引导企业理性竞价。

　　首次规定结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

　　设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

　　去年，济南屡屡出现高溢价土地，比如荣盛地产在郭店拍下的一块土地溢价率高达719%，万科在张马屯拿的土地溢价率超过340%，中垠地产在徐家庄竞得的土地也是溢价265%……这些土地开发成商品房对外销售时，全部是在4月20日之后。难道都得按新政策，现房销售?

　　济南市建委的相关人士表示，这一新规是看项目拍地时间，而不是看楼盘销售时间，也就是今年4月20日之后拍地的新项目，才执行新规。

　　政策突然升级后的众生相

　　4月20日是新政实施的首日，房产大厅人满为患，堪称爆棚;售楼处为了应对新政也是搞得一地鸡毛;公积金贷款新政紧跟着出现让老百姓(603883,股吧)有点 脑子不够用了;不同类型的购房者也面临新政对钱袋子的拷问……

　　售楼处“一地鸡毛”

　　济南一家楼盘的销售负责人陈先生告诉记者，从19日晚上政策出台到20日上午政策执行首日，他们几乎一刻没闲着。

　　“快崩溃了，我们还攒了一堆等待网签的客户呢!网签系统近期三天两头登录不上。突然出台新的限购政策了，很多客户本来是按首套房交的首付款，现在按照新政策就得按二套房来交，而且利率上浮1.1倍，公积金用过2次的就不让再贷了。客户是各种闹啊，电话都打爆了。能有什么办法呢?”

　　“一只脚已经迈进门了，突然关闭大门，挤住了不少人。要么让客户追加首付款，要么退房。”陈先生感到棘手的是，有的购房者无力追加首付，又不肯退房，特别是买房为了上学的，怨气不小。

　　陈先生表示，跟他们合作的银行虽然还没有接到最新通知，但根据之前的限购限贷政策经验，银行基本上都是卡网签时间，极有可能是4月20日之前网签的执行原政策，此后网签的执行新政策。

　　与此同时，济南市相关部门明确表示，济南此次政策调整，以网签时间为准，不设缓冲带。

　　补充说明：公积金贷款新政卡网签时间

　　4月20日，济南住房公积金管理中心出台实施细则，公积金贷款新政执行以网签时间为准，20日零时之前网签的按原政策，此后网签的执行新政策。

　　公积金贷款新政规定，本市户籍缴存职工、无住房且无住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录，申请公积金贷款的视为首套房贷款。首套房公积金贷款政策不变。

　　本市户籍缴存职工家庭已拥有一套住房或虽无住房但有住房贷款(含公积金贷款、商业贷款)记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，最低首付比例提高至60%，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

　　暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

　　非本市户籍家庭购买住房，公积金贷款最低首付比例提高至60%。

　　公积金贷款相关政策以商品住宅网签时间为准，2017年4月20日零时前签订的按原政策执行，2017年4月20日零时后签订的按本细则执行。

　　同时，自2017年4月20日开始取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

　　二手房业主：扎堆网签挤爆房产大厅

　　20日，在经七路的房产交易大厅再次爆棚，大量买卖二手房的市民前来咨询办理网签。玻璃门的出口位置基本呈现只进不出状态。下午2点多，就有市民排到了700多号。

　　“我下午两点多取的号，但已经排到了731名。”一名前来办理网签的二手房业主称，现在他前面显示还有438人。

　　据了解，二手房交易跟新房不同，通常是先办完银行贷款审批，再网签，扎堆来网签的市民基本上房贷已经获批，不受新政策影响，但由于担心再有政策变动，抱着“早签早利索”的心态。

　　置业顾问：两次撞上“限购”喊“倒霉”

　　19日晚的“限购”政策出台，堤口路某楼盘的一座楼连续两次撞上了“限购”。

　　去年12月时，该楼盘3号楼因未建设到12层不符合“限购”开盘要求，而无法取得预售证，导致过一次开盘失败。在今年4月1日，该3号楼再次开盘，正在审核资料并申请网签时，结果正好遇到了19日晚的“限购”政策。

　　崔先生就是该楼盘的置业顾问，他手中十几个客户中，确实有将近三分之一并不属于首套房，当时这部分业主基本都是付的三成首付。具体受限的业主人数会尽快统计出来，“不少人还在找亲戚、朋友凑够六成首付”。

　　不同类型购房者体会各种酸爽

　　牛先生：卖掉小房等着换大房子

　　无力承担6成首付，要重新租房住

　　在济南工作多年的牛先生，看上了同一小区一套127平米的大房子。为了购买这套大房子，牛先生在上周将小房子卖掉，凑够了近50万的首付后，打算在最近跟这套“新房”的房主签订购房合同。但随之而来的限购政策让牛先生措手不及。

　　“政策出来后，首付一下子提高到了60%，这套总价160万的房子，光首付就得将近100万，根本就买不起了。”牛先生说，“幸亏也没跟房主签合同，要不然还得付违约金。”

　　原有的房子卖掉后，“新房”的首付款又无力承担，无奈之下，牛先生如今只能租房子住。“真是掉在了大‘坑’里啊。”他后悔不该在上周将自己的唯一一套房产卖掉。

　　楼盘延迟开盘，首付从2成到6成

　　在济南工作近4年的吴先生，去年8月份在济南华山附近相中了某楼盘，随后便交了认筹款等待该楼盘的开盘。

　　但去年10月份济南出台限购政策后，该楼盘开盘计划向后推迟。最近才确定了是在6月底开。

　　等待期间，作为非济南市户籍的吴先生，其购房房屋的首付比例也从2成涨到了3成，楼盘的预售价格则涨到了每平1.2万到1.6万平米。

　　19日的新政出来后，吴先再受打击，“我户口在外地，按照最新的限购政策，我购买首套房需要60%的首付比例，我就算购买最小的户型，也得至少需要72万的首付，再想要购买这套房子真的是太难了，没办法。”

　　没有市区购房资格的小两口：

　　只等章丘某楼盘开盘，却迎来限购

　　王先生大学毕业后，换了多份工作后开始自己创业。自去年底打算买房的他，由于非济南市户籍加上没有交够2年的社保，便打算现在章丘购买一套房产。

　　“这不是准备结婚嘛，我跟我女朋友都没有在市区购房的资格，就想着在长清或在章丘买一套当婚房，这两个区不限购不是?”王先生说，“最近相中了章丘一个楼盘，置业顾问跟我说5月份就能够开盘，我们这一直等着呢!”

　　但19日济南出台的最新限购政策，却让王先生购房的计划落空。“我能说什么呢?现在这两个区也限购了，难不成我真的要到济阳和商河买房子去?算了吧，回老家买吧!”