房产开发商跑马圈地搞长租公寓 为备战楼市下半场？

在“群岛”的开发中，有不少房产开发的痕迹，比如公寓坚持整合优质的设计师资源，既注重产品的居住品质，也关注生活的审美品位。目前推出了两大产品线：针对年轻租房群的“群岛·Jungle”，首店今年将亮相城东；针对进阶型租房群的“群岛·MOMA”，首店将在6月底亮相滨江。

然而，和开发房地产相比，长租公寓的租金回报利润低、回报时间长。以万科“泊寓”萧山店为例，租期15年，预估要到七八年之后才能回本。为什么大开发商集体热衷于拓展长租公寓业务？

过去，中国多年来的土地开发与增量场的巨大容量已经让大大小小的房地产企业赚得盆满钵盈，可是，在越来越多的一二线城市，它们当下正面临着拿地难度大、增量市场有限的困境。就拿杭州为例，自去年G20之后，调控政策一直没有断档。今年3月，密集的楼市调控新政接连落地。4月，杭州出了土地出让新规，对于开发商而言，开发成本进一步加大，传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。

此外，今年一季度，杭州二手房成交数量首次超越了一手房，这个数据意味着，杭州已经进入了存量房时代。如何经营好存量房市场，就是下一个蓝海。长租房，当然是蓝海中的蓝海。

而目前杭州的长租公寓市场并没有形成一个大品牌，大都是一些小规模的单店。在开发商眼里，这是一块大蛋糕，仍有很多机会可以挖掘。上海万科长租公寓项目负责人丁洁此前向媒体公开表示，长租业务短期内不赚钱，但长期一定赚钱；小规模不一定赚钱，但形成规模后一定可以赚钱。

更关键的是，不少开发商希望未来能够“去地产化”，试水多元化业务，往资产管理或城市配套服务商、综合性集团等方向发展。其中，长租公寓就成了开发商向城市运营服务商角色转变的一大利器。

布局长租公寓市场

就是为了备战楼市下半场

进入楼市发展的下半场，长租公寓市场成为不少开发商发展创新业务的新领域。表现最抢眼的，当数万科和龙湖，在杭州，也是这两家大房企动作最快。

万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓将聚焦一二线城市，力争用三年时间，每年推出1万到1.5万间。

在开发商们看来，长租公寓是拓展业务的一种新形式，除了有利于品牌输出、增加客户黏性，还可以打通上下游资源、获取稳定现金流，甚至实现资本的进一步运作。

“龙湖做长租公寓，实际上是房地产相关业态的延伸。龙湖天街、龙湖地产项目已经产生了品牌效应，再去做长租公寓，可以更好地将品牌植入，增加客户黏性。”冠寓叶忠说，长租公寓还可以帮助房企获取大量年轻的潜在客户，有利于打通房地产上下游资源，为开发商赢得更多在社区增值服务上赚钱的机会。

万科泊寓的相关负责人认为，泊寓产品正是万科占有“全龄段”市场的一个重要环节：“将来，小孩子可以接受‘万巢教育’、老年人住‘随园之家’、中年人买万科的住宅，而大学毕业生，住万科的‘泊寓’……”通过长租公寓，开发商培养起一批未来的潜在购房客户——今天租泊寓的年轻人，也许若干年后就会成为万科业主。

群岛创始合伙人黄芳则考虑得更为长远，在她看来，做长租公寓只是个开始，群岛定位“存量不动产运营服务商”，是个长期稳定且空间巨大的行业，“现金流稳定、行业发展有想象力，更为重要的是未来可以在金融方面获得价值。”黄芳说，金融业发达的美国有REITs（房产信托投资基金），通过它，美国人可以拥有写字楼、购物中心的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。中国的存量不动产运营行业也有希望在金融层面不断创新和推进，实现行业资产证券化。

可以看出，如今楼市进入发展的下半场，开发商都在积极拓展高利率的业务。通过抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，增加输血通道。一是可以为未来进行品牌输出打好基础，释放品牌的长期效应；二是占有客户群的全龄段，更好地进行品牌植入，提升品牌效应，挖掘潜在客户。三是能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。

此外，由于目前杭州土地拍卖新政规定，溢价率达到70%时锁定限价，转让竞报自持比例持，这样意味着，越来越多的开发商拥有大量自持物业，而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

浙江中原首席分析师荆海燕评析认为：楼市下半场，房企要面对土地的稀缺性，锻炼使自持物业保值升值的能力；还要面对客群的分化，长租会成为一部分人的首选甚至是长期选择。这或许也是房企持续生存的一条新路。