沈建光：内地整体国土面积较大 但住宅用地整体较低

　　房地产过热的五大风险

　　房地产始终是国民经济的支柱产业，房地产业加建筑业占GDP比重超过12%。且考虑到，房地产的发展情况还直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展，金融行业的风险以及地方政府收入都有着紧密联系，作用更是不容忽视。例如，在房地产税尚未进入实质性进展阶段，市政债开闸并未有所突破之时，土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。而一旦房地产市场崩盘，不仅影响**与消费，也将减少财政收入，也使*押品价格下降从而诱发银行坏账上升，无异于中国经济硬着陆。

　　但是，这轮房地产市场显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，而是对整体经济形成了五大风险。

　　风险一是这次房价的全面上涨与经济走势和居民收入预期背离，缺乏基本面的支撑。这样的上涨之所以值得担忧，在于其既没有经济良好的预期，也没有收入大幅上涨的支持。之前，房价与经济走势相关，经济走强，预期收入提升，购房需求增加导致房价上涨，资产价格走高推升财富效应进而带动消费与经济，似乎是更加良性的循环。然而，当前中国经济面临的情况恰恰并非如此，即便自2016年第三季度开始宏观经济迎来一波上升趋势，也主要靠基建和房地产支持，经济主体活力仍然较差。预计2017年第一季度经济增速已经见顶，下半年经济下行压力加大。在此背景下，房地产市场一枝独秀，高杠杆透支了居民对未来收入与经济的预期，一旦情况转差，金融风险必将有所增加。

　　风险二是恐慌性购房、投机性购房增加经济脆弱性，一旦预期扭转，可能加大金融风险。可以看到，当前如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。

　　风险三是住宅用地供给不足，楼市香港化趋势明显。尽管中国内地整体国土面积较大，但住宅用地整体较低，供给受到制约，这点与香港情况类似。一方面，当前中国内地主要土地是耕地，18亿亩的耕地红线不得动摇;另一方面城市大量土地又被建设用地占据，留给住宅用地的少之又少，这也是住宅用地拍卖地王层出不穷的原因之一。

　　风险四是房价过快上涨加大收入差距，损害社会公平。正如香港楼市所反映出的问题，一旦房价涨幅超出普通民众承受能力，也会拉大收入差距，加剧社会矛盾。根据香港特区政府统计出的数据，自1971年至2011年的40年间，香港的基尼系数上涨了25%，从0.43升至0.537，接近0.6的国际警戒线。而其间房价大幅上涨，2003年至2015年的13年中，香港整体房价上涨了4倍，同时香港普通民众居住条件难以改善。而当前香港爆发出的一系列社会问题，都与收入差距扩大有较大关系。以此为鉴，避免楼市香港化至关重要。

　　风险五是房地产一枝独秀，或将遏制转型与创新。比居民加杠杆更加令人担忧的是，房地产利润丰厚，远超出实体行业收益，打击企业家创新的信心，不少企业家卖掉企业进入房市的现象令人担忧。与此同时，创新是未来转型的关键，然而高房价无疑推高了创新的成本。

　　避免刺破房地产泡沫

　　一直以来，房价都与房地产政策密切相关。2013年以来，决策层希望通过打造房地产市场的长效机制，比如推出房产税，走出房地产市场短期调控，行政性干预过强导致市场波动过大的怪圈。然而，由于此前去库存位列五大任务，出乎意料地推升了一、二线城市房价过快上涨。此时，政策面临两难，一旦出手调控，政策力度把握困难，经济下行之下，担忧打击经济;而若不出台政策，恐慌性购房推高房价，并加大金融系统风险。且以出台何种手段也有顾虑，如房地产税虽然是既定改革，但在此背景下，反而怕用力过度，造成不可预期的损失。

　　在处理现下房地产风险上，笔者认为中国应避免主动刺破泡沫。1989年，日本央行强势加息，自1989年6月到1990年8月5次上调政策利率从2.5%至6.0%，主动刺破泡沫。相比之下，如今中国政府对待泡沫方面十分小心，正如上文“房价—收入螺旋式上涨”的化解泡沫模式中所述，在显示出泡沫征兆时，监管层采取行政手段打压房价持续上涨的势头，但避免刺破泡沫。纵观过去十几年，每次意识到泡沫的存在，政府总会出台措施，换得其后几年房地产市场的短暂平稳，没有出现危机。

　　中国房地产市场五大风险使得调整楼市政策持续十分必要。在笔者看来，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。要控制泡沫，短期的限购已经越来越没有效果，更多供给侧改革，特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。