存量房时代来临 房产中介将取代开发商成为市场主角

　　资本为何如此“宠爱”链家?今年4月，左晖在一公开活动上的一番论断，或可解释。左晖说，中国房地产的存量住宅面积约200亿平方米，存量住宅资产有200万亿元人民币的规模，中国人的住宅资产已经超过美国人。未来房地产的发展可能更多地依赖怎么盘活存量住房、存量资产。而现在全国存量住宅的流通率很低，大概2%都不到。

　　严格意义上，存量房指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般而言，存量房概念中包括二手房。眼下，热点城市正快速跨入存量房主导的市场。2016年，北京市二手住宅的成交量突破27万套大关，是新房成交量的2.7倍，创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

　　作为链家的投资方之一，歌斐资产董事长殷哲早在2015年10月就曾表达过对存量房市场的看好。殷哲在接受记者采访时表示：“未来的投资的关键词是‘存量’和‘运营’，具体来讲，未来的投资重点将是：存量资产的改造运营机会、运营公司的股权投资机会、新房市场的调整机会。”

　　“从发达国家房地产发展历史看，房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年，我国新房销售达到15亿平方米，这个‘顶’未来很难突破。但是，存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等，却是一个没有终点的永续市场。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。

　　而融创中国则在公告中将投资逻辑表述为，“本公司看好中国房地产存量交易市场的发展空间，并且北京链家已经在该市场建立了绝对的优势。”

　　链家“绝对的优势”有多“绝对”?占北京市场50%以上份额

　　融创中国公告中所言的链家在中国房地产存量交易市场建立的“绝对的优势”有多“绝对”?对比链家与其他房产中介的估值或可见一斑。

　　2017年2月，昆百大A(000560.SZ)发布公告称，以约3.78亿元的转让对价受让西藏(楼盘)利禾等3家公司持有的我爱我家6%的股权。此后，昆百大A又以发行股票及支付现金的方式购买我爱我家剩余的94%的股权，合计支付对价约61.82亿元。以此计算，我爱我家的估值约为65.6亿元，与链家的416亿元不在一个数量级上。即便是于2009年业内首家登陆A股的世联行(002285,股吧)(002285.SZ)，目前的总市值也只有160多亿元。

　　2014年，链家的除税后纯利超过7400万元;2015年，这一数字超过8亿元。

　　独立第三方房地产大数据服务商云房数据研究中心的统计显示，2016年北京市二手住宅共成交272020套，通过中介公司进行的有237233套，占比87.2%。其中，链家成交129757套，占所有中介成交套数的54.7%。排名第二、第三的我爱我家、麦田，成交套数相加也尚不及链家的1/3。

　　云房数据研究中心的统计还显示，2016年，北京有1502个活跃小区(编者注：指年成交量20套以上)，超过50%的房源交易由链家经手。甚至，在48个活跃小区，超过80%的房源交易由链家经手，几乎做到了“绝对垄断”。

　　链家成立于2001年，2015年以前聚焦北京市场。2015年开始，链家在全国一二线城市“跑马圈地”，一口气并购了成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好旺角等11家各地老牌中介公司，在行业内一骑绝尘。

　　在链家于2015年刚刚大举杀入的上海二手住宅市场，链家成交量也在所有中介公司中排名第一。

　　一位上海购房者对记者说，最初知道链家是从广告上，它冠名《芈 月传》《欢乐 喜剧人》，还在地铁做广告，可谓“铺天盖地”。

　　在链家“大本营”北京，更是几乎每个小区都有链家门店。在不少成熟小区，链家签约了灯箱广告、电梯间广告，作为经纪人展位。据链家员工透露，这样的广告位费用由链家和经纪人本人共同分摊。

　　链家还拥有业内领先的激励机制，底薪2500元~6000元，佣金最高提成70%。“同一单交易，鼓励更多的经纪人参与进来。现在平均一单大约有5~6个经纪人参与，共分佣金。”链家员工告诉《中国经济周刊》记者。

　　8000家门店、近15万名经纪人、8000万套房源数据——链家的“人海战术”、掌握的大规模数据，让不少同行感到难以企及。

　　数据对于未来的房地产市场至关重要。“目前房地产数据的应用还是非常弱的，我们自己大概有1200T的数据量，起码上一个level，有1000PB的数据时，才会对中国房地产电子化产生更大的帮助。”左晖说。

　　在链家与万科合作成立装修公司时，左晖就曾表示，希望利用链家数据库对产业链做更多工作，根据目前掌握的8000万套住宅、大约60万个户型，把这60万个户型的装修方案都能够给做出来。

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉就此对《中国经济周刊》记者分析道，大开发商之间的销售规模排位赛是非常激烈的，希望通过链家大规模的门店、经纪人，让新房销售能够上量。

　　“而对于链家来说，要从新房销售开始，把房屋信息、土地信息、购房人信息等网罗进来。这是它掌握存量房时代数据这个风口的手段。”李宇嘉说，之所以有那么多的投资机构，包括万科、融创看中链家，就是看中链家通过海量的中介、门店，把房源基本信息都掌握在手里，这是其他中介没办法比的。