多家房企筹谋分拆物业上市 物业领域厮杀才刚刚开始

绿城、万科、碧桂园等旗下物业公司，依托母公司强大的地产业务做强做大。 图/视觉中国

　　物业行业一直是房企追逐的风口之一，近日，雅居乐、蓝城等房企都在物业领域进行了并购。另外，碧桂园、富力、雅居乐也都在筹谋分拆物业上市，而最近保利物业获批新三板，房企在物业领域的厮杀才刚刚开始。

　　并购做大

　　大多数物业管理公司仍处于举步维艰的亏损状况，最终难逃被收购的境地。7月以来，物业并购案例已经出现不少，如浙江蓝城收购新明中国、深圳卓越物业收购河南黄锦物业。

　　7月21日，浙江蓝城以一元钱购入新明中国物管公司。据新明中国2016年年报显示，年内，公司的物业管理收入(扣除政府附加费)约为1740万元，占其2016年度总收入的2.6%。

　　虽然新明物业出售股权的代价仅为人民币1元，但经审核净负债达到2988.83万元。这意味着，新明中国卖掉只占公司总体收入不到3%的业务，但同时甩掉近3000万元的债务。

　　前不久，雅居乐10亿元接盘绿地物业。去年，雅居乐物管为集团营收贡献了10.69亿元，同时物业管理的面积达到5756万平方米。

　　对此，克而瑞分析师沈晓玲表示，在完成此次并购后，雅居乐的物管面积将达到约6500万平方米，加上绿地每年交付的1000万平方米的物管面积，可以保证五年后其物业管理面积轻松上亿平方米。

　　“物业管理公司通过收购做大的方式有待考量，物业管理是劳动密集型行业，人力成本大幅提高，会使得利润率持续下滑，彩生活就是一个例子。”一名资深业内人士指出。

　　彩生活2016年年报显示，2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元，但毛利率却由2015年的54.9%减少至2016年的43.6%。对此，彩生活解释称，“2016年，大量的新增管理面积都是以包干制收费的，包干制的毛利率低于酬金制，会把毛利率往下压。”

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，通过大规模并购，过去三年，彩生活在管面积复合增长率高达62.5%。不过，目前彩生活转为利用平台(打造平台、输出平台服务、输出彩之云平台、彩生活住宅等)进行延伸扩张业务。

　　分拆上市

　　近日，物业公司分拆上市再添一例。7月31日，保利地产公告称，公司全资子公司保利物业获准挂牌新三板，转让方式为协议转让，证券简称为“保利物业”。目前，保利物业正在按照规定办理挂牌手续。

　　“目前保利物业已算初具规模，截至2016年12月31日，其管理和服务的项目合计381个，在管面积达8870.96万平方米。”克而瑞分析报告显示，自2014年花样年分拆彩生活上市以来，万科、绿城等房企也已成功分拆其物业，保利物业此次挂牌新三板算是大势所趋。

　　中国指数研究院报告显示：截至2017年6月30日，中国大陆已有5家物业企业成功登陆香港主板，51家挂牌新三板。还有至少3家计划冲刺A股、5家准备登陆香港主板、10余家在排队等待新三板审查。

　　目前，在港上市的物业公司中，绿城服务去年营收37.22亿元，中海物业去年营收25.63亿港元，彩生活营收13.42亿元。

　　不过，在未上市的物业公司中，由于背靠母公司巨大的地产开发体量，不乏潜行大鳄。万科物业去年的营收为42.6亿元，处于物管行业领先的位置。此外，雅居乐及富力等房企旗下的物业公司也体量巨大，且正准备分拆上市的事宜。

　　从物业管理规模上看，碧桂园甚至超过了中海物业和绿城服务。碧桂园物业计划登陆上交所，目前公司的审核状态为“已受理”。碧桂园物业管理面积7694万平方米，来自碧桂园地产公司的有7473万平方米，占比达到了97%。

　　除上市融资外，部分物业公司还在积极引入战投。7月27日，当代置业旗下的第一物业宣布完成一亿元人民币融资，本轮投资由鼎晖投资领投，中金证券等跟投。今年，万科物业也引入两家战略投资者：博裕资本与58集团。