在调控高压下,楼市回归理性已是不争事实。然而,随着中坚阶层日益壮大,二胎政策全面放开,改善型高品质住宅在热点城市成为稀缺资源。业内人士表示,严厉的调控环境已对房企战略产生深远影响。“当过热的需求回归平稳,房企针对改善性需求打造低密度高品质社区才是理性选择。在深耕细作基础上做到价格让利,对房企和追求精致生活的改善型购房者来说将是双赢结局。”
新金融记者 邹昶昊
房住不炒
房子是用来住的,不是用来炒的——楼市终归要回归本源。
疯涨的房价、浮躁的人心……这一切最终定格在了去年9月30日。在那之后,从中央到地方“限购、限贷、限价、限售、限商”五箭齐发,中国房地产市场正在历经一场史上范围最广、力度最强的深刻变革。从对开发商、地产中介的严格监管,到保障土地、旧改、租房等多渠道供应,再到资金端去杠杆、控制货币流向、建立健全长效机制等,均释放了“房住不炒”的最强音。
曾扬言让“不动产动起来”的炒房客,在购房资格、资金门槛、交易时间、交易品类等方面的监管严控下大多销声匿迹,热点城市投机性需求得到迅速抑制。在15个一线和热点二线城市中,上半年新建商品住宅成交面积同比均有不同程度下滑,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)的下滑幅度均在50%左右。
进入下半年,曾预测楼市调控将出现松动的观察人士频频遭打脸。
7月17日,在全国金融工作会议后,《人民日报》评论员文章首次提到的“灰犀牛”概念在房地产领域成为“网红”;7月17日,广州(楼盘)正式公布《加快发展住房租赁市场工作方案》,明确租购同权;7月18日,住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,广州、深圳、南京(楼盘)等12个城市成为首批试点;7月24日,上海首批公开出让的两块纯租赁住房用地被两家地方国企竞得,两块土地均采取“只租不售”模式……
来自中原地产的统计显示,去年四季度以来,全国有超过60个大中城市出台了160多次各类房地产约束性调控政策,以落实“房住不炒”定位。中国房地产业协会原副会长朱中一在2017博鳌(楼盘)房地产论坛上表示,今后随着长效机制的建立和基础性制度的完善,房地产市场一定会朝着更加平稳健康的方向发展。
房企转型
在调控持续加码的背景下,各方对“金九银十”的成色十分关切。业内人士普遍预测,今年“金九银十”将成为政策效果显现期,楼市有望保持平稳健康发展态势。
作为“金九银十”风向标,上海易居房地产研究院9月4日发布的报告显示,8月50个重点城市新建商品住宅成交面积环比减少1%,同比减少26%。易居研究院研究员赖勤对新金融记者表示,目前来看调控政策没有明显放松迹象,预计传统意义的“金九银十”盛况难再现。
房地产热真的过去了吗?行业龙头却不这么认为。值得关注的是,9月以来众多房企依然处在加速拿地周期,用实际行动表达对房价走势的预判。
数据显示,9月上旬卖地金额超过10亿元的城市共有17个,远超2016年同期水平。其中,杭州(楼盘)以约150亿元的卖地金额位居首位,上海次之约140亿元,苏州(楼盘)、成都、北京、郑州(楼盘)、天津(楼盘)、佛山(楼盘)、金华(楼盘)、济南(楼盘)等11个城市的卖地金额均超10亿元。
民生证券表示,8月龙头房企销售额大幅超越行业整体,在监管不断趋严的大背景下,其在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显,行业集中度加速提升。事实上,转型较早的房企,前几年便开始从拼速度、拼规模的瓶颈中走出来,尝试重跨界、重服务、重产品的原创性溢价路线,大大增强了利润挖掘能力。
渤海证券分析师马佳对此表示认同,称销售额下滑更多源于品牌房企在调控下减少推盘量,转向精耕细作。
“其实需求并不差,在热点城市开盘便售罄的局面仍屡见不鲜。在我看来,"金九银十"依旧是适合出手的重要时间节点。当房价被"五限"紧紧拴住后,此前被压制一直观望的改善性需求迎来机会。”马佳说,“调控就是为了区分保障和购买需求,随着二孩家庭增多及消费水平进一步提升,改善型高品质住宅将受到追捧。”
改善良机
业内人士提醒购房者,“大户型+高房价”只是改善型住房的表象,楼盘品质、生活配套、园林绿化、物业服务、户型优劣才是房产是否值得购买的决定性因素。在这一方面,有严格标准和管理的品牌开发商有着巨大优势。而在众多龙头房企中,融创被认为更重视产品和服务。
住不进去的大房子,是很多现代人的困扰。融创的户型根据居者需求,没有太多边边角角,每一个空间都能够物尽其用——不同的户型匹配了相应的建筑层高以及平面组合,不盲目追求奢侈空间;充分减少公摊面积,保证单套户型的得房率;合理分配套内面积对比,实现各项居住功能。
在融创社区,“人的需求”始终被置于首位,房间在放下家具后,还保留足够的交流空间。如主卧室放下1.8米宽的床、60cm的双床头柜之后,还留有适宜的人员走动空间;次卧最小面积也达到10平方米,无论做书房或是儿童房、老人房都绰绰有余。
所谓高端住宅项目,不止于表面的繁华,更在于内在的那份工匠精神。融创为住宅量身定制了一套高于国家质量标准的内控体系,保证原料甄选、基础建设、精致装修、景观营造每个环节都承载着高品质基因。其引入的第三方测评机构,以252个细部节点,8663个检测点的严苛检验控制房屋建造的每一处细节。
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