多主体供应体系助推租购并举 专业机构亟待政策扶持

　　“租购并举”是我国解决城市住房难题的一项重要政策。多部委和一些重要城市也相继出台了一系列政策推动“租购并举”顺利实施。其中，构建多主体供应体系，已成为各个地方推动“租购并举”的一项重要举措。

　　但由于“租购并举”尚处试点阶段，不同城市政策各异。部分城市对如何引导、规范专业租赁机构成为市场运营主体，在政策上并没有明确规定。专家建议，专业租赁机构作为租赁市场的重要主体，在有效补充房源的同时，机构管理也亟须政策扶持和规范。

　　近年来，租赁市场政策红利不断释放。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，指出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

　　为了催化、支持“住得起”又“住得好”的租赁市场，一批培育和发展住房租赁市场的扶持政策纷纷出台。专业租赁机构作为多主体供应体系的重要运营主体，也多次被提及。

　　2016年5月6日，住建部副部长陆克华在国新办新闻发布会上指出，我国由于缺少系统配套的政策支持，专门从事住房租赁的企业还不多，未来将从税收、金融等多方面进行政策扶持。在供需方面，为满足青年人、新市民的租房需求，允许将现有住房按要求改造后按间出租，并将制定单间人数上限等统一标准。

　　2017年8月29日，杭州市人民政府办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅(起居室)按规定改造成一间房间单独出租。南京、武汉、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。早在2015年，上海市就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

　　“从目前几大城市试点新规来看，各地都非常支持专业租赁机构的发展，尤其是对租赁住房开发投资商和运营管理服务商的金融、税收政策支持，以期能在住房租赁市场发展过程中的规范规则形成上和产品服务水平提升上，起到引领与示范作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示。

　　据机构数据显示，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%;成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%;在租金方面，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。供需和租金压力使得合租成为很多城市年轻人的租房选择，而专业租赁机构的规范化合租产品受到青睐。

　　“在上海、杭州等几个允许适当改造客厅再单独出租的城市，规范化运维管理的改造间可以在不增加房源套数的基础上增加一个房间的供给，同时整套房源内的单间租金还能降低20%至30%。在提高供给效率的同时，改造间的高性价比吸引了更多年轻人。”某租赁机构负责人对记者说。

　　刘洪玉表示，如果是大型专业租赁机构作为运营主体，将住房内的客厅合理改造为单间出租，就有条件做到有序规范、易于监管。在充分利用优质存量住房空间资源的同时，也可以为租住人群提供性价比更高的住房租赁服务。

　　各地受人口流动、产业发展等因素影响，租赁政策也略有不同。“北京因为其疏解治理的特殊定位，租赁扶持规定会有所不同。”有业内专家表示，从供需角度看，目前北京租房需求约有220多万套，存量约150多万套，而80%的房源靠存量提供，供需缺口明显存在，使得存量盘活显得尤为重要。而由专业租赁机构规范化运维的改造间等租赁产品，在提高供给能效和品质方面的优势还是相对明显的，建议政策可以合理引导、扶持和规范。

　　北京市政协十三届一次会议日前召开专题座谈会，黄轶委员也对扶持专业租赁机构运维管理存量房源提出建议。他指出，北京市发展房屋租赁市场，要以存量房源为绝对主体。应该鼓励租赁服务企业整合居民闲置的房屋等资源，集中管理。政府可以通过优惠税率，对租赁房给予一定税收优惠，鼓励空置房用于租赁;同时鼓励市场化力量改造更新一定比例的存量房;并将闲置的廉租房和公租房，交由专业的房屋租赁机构进行出租，以盘活闲置房和土地资源;鼓励规范化合租，支持推广“N+1”模式，即不改变房屋的主体结构，对房间进行隔断改造再对外出租。

   相关链接：如何保障“租”有所居

　　长期以来，由于缺乏政策、服务与资金支持，我国住房租赁市场发展缓慢，难以满足广大城镇居民“住有所居”的需求。必须通过政府和企业共同努力，不断深化住房制度改革，从制度建设、金融支持、服务保障等方面入手，多措并举，为住房租赁市场的长期、健康、稳定发展保驾护航，才能补上短板，实现租售“两条腿”走路。

　　作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2017年实现重要突破。通过资源整合，各地租赁住房供给稳定上升。数据显示，2017年我国住房租赁市场租金规模约为1.3万亿元。

　　在日前举行的“住房租赁新时代”研讨会上，中国房地产业协会会长刘志峰说，加快发展住房租赁是深化住房制度改革的重要内容，是实现“住有所居”的重要途径，对改善城镇居民住房条件、解决大城市人口住房问题，尤其对解决新市民、新就业大学毕业生和各类人才的住房需求，具有重要和现实的意义。

　　如何看待住房租赁在我国的发展?住房租赁还有哪些问题亟待解决?住房租赁前景如何?围绕这些问题，经济日报记者采访了几位专家。

　　两省两市需求接近发达国家——

　　市场大但整体发展不成熟

　　为什么要大力发展住房租赁市场?多年来，我国房地产市场有了较大发展，但目前市场仍以售卖为主，住房租赁则发展较慢。

　　租赁占比高是大城市住房市场的典型特征，因为租赁需求在大城市表现较为明显。住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹列举了一组数据：两省两市租赁市场的规模和发达国家已经非常接近。“两省”是广东省和浙江省，城镇家庭中分别有47%和41%的家庭是租房居住的。“两市”是北京和上海，分别有37.2%和38.3%的家庭是通过租赁解决居住需求，已达到发达国家租赁市场的规模，远远高于全国25.8%的平均水平。这表明中国大城市的租赁市场非常庞大。

　　要解决住房问题，就需要租售“两条腿”走路，补齐住房租赁这个短板。秦虹说，我国住房市场虽然规模很大，但还远不够成熟，其中主要原因是租赁市场发展不够成熟。

　　秦虹认为，租赁市场主要存在4个方面问题：一是租赁关系不够稳定，影响了很多人的租赁意愿。二是中介服务不规范，导致交易成本高、风险大。租赁市场的很多房源信息可能是假的，还会遇到很多事情被隐瞒的情况，比如缺乏诚信、扣留押金、违规“群租”等。三是市场发展不成熟，机构租赁尚处于起步阶段。四是政府支持和服务欠缺，监督管理不到位。

　　目前市场上有很多“黑租”，目的是为了逃避交税。过去几年，政府为了发展租赁市场，降低了一些租赁税费;但对于机构租赁，税还没有完全降下来。对于机构租赁的金融服务也缺乏有效支持，缺乏相关金融政策和工具。

　　系列政策将陆续落地——

　　找准短板大步前进

　　2018年将是住房租赁市场继续大踏步向前推进的一年。北京市提出要建290万平方米已供地的共有产权住房，将30%的住宅增量配租给新市民;上海市计划到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房(指1958年前后由政府统一经营出租的私有房产)房源9万套;厦门市新开工1.2万套、新增供应8000套租赁住房;天津、青岛、无锡等城市降低落户门槛，制定人才租房落户政策。

　　刘志峰说，随着各个城市租赁政策落地，大型房地产企业、专业化租赁机构必须在投资的所在城市，抓紧土地、金融、房源方面的对接，重点探索有效的盈利模式，并且解决专业人才短缺、运营经验较少、行业集中度低等问题。

　　刘志峰建议，一要推动制度建设，加强行业引导。除了允许将商业用房按规定改建为租赁住房外，要进一步明确工业和办公用房改建为租赁住房的具体措施。二要促进金融创新，拓展融资渠道。鼓励房地产企业以租赁或购买的方式获取市场上的闲置房产，开展住房租赁业务。三要充分利用资本市场，支持符合条件的住房租赁企业发行债券等产品。四要实施分类指导，实现职住平衡。结合城市规划，由政府牵头，房地产企业和专业化租赁机构参与，在大型工业园区、商务集中区周边建设经济型公寓。

　　在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，解决当前租赁市场的问题，要重点扶持和大力发展面向新市民和家庭的住房租赁市场。要重视居民住房出租市场的发展和规范，特别是规范住房租赁经纪行为。从发达国家和地区的经验来看，居民住房直接或通过房地产经纪出租仍然占主体，所以传统租赁方式不能忽视，仍需要规范发展。同时，既要提高人们的租住意愿，又要提高人们的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的权利义务关系。要减轻住房出租税费、增加住房持有成本，引导人们将闲置住房拿来出租。

　　寻求可持续发展模式——

　　政府企业须形成合力

　　“发展租赁市场离不开政府和市场，需要政府和企业双方共同努力。”秦虹认为，政府最重要的是完善各项服务体系建设，首先要通过立法完善法律法规来保障租赁各方的权益。法律应该更加细化，切实保障租赁双方权益。

　　其次是建立住房租赁信息服务平台。目前虚假房源信息太多，不诚信的黑中介扰乱市场，政府应发布真实透明租房信息，为租客提供选择的渠道。

　　再次是明确住房租赁机构的行业定位。如果不明确住房租赁机构的行业定位，很多政策之间互相掣肘的现象就会出现。

　　同时，还要落实好承租人享受均等化公共服务的权益。现在很多地方提出租售平权、租售同权，但实际上并非真正意义上的租售同权。

　　最后，要推动中介服务专业化、规范化。租赁市场的发展离不开中介服务，中介队伍素质的高低，直接影响着租赁市场的规范程度。

　　秦虹认为，对企业来讲，未来一方面要提高专业化水平，在行业里积累更多的经验和人才;另一方面还要提高盈利能力，降低成本，实现盈利，如果没有盈利作为保障，企业就将难以实现可持续发展。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，实现高质量住房租赁，未来还有很多问题值得研究探讨。比如，如何满足家庭在不同生命周期、发展阶段的不同住房租赁需求?租赁住房的质量如何保证?租赁住房需要什么样的社区环境，需要哪些配套服务?租赁住房的供给方主要来自政府公租房、房地产商开发的产权房、公寓类企业，相互之间应该形成何种支配关系，到底应该发展哪类租赁，等等。

    （房掌柜整理来自经济参考报、经济日报）