多家房企宣布进军长租公寓战略计划 将面临盈利难题

　　近日，房地产上市企业陆续公布2018前两个月销售业绩。与此同时，多家企业宣布进军“长租公寓”战略计划。

　　3月6日，福晟集团在其战略发布会上表示，未来，集团将进入长租公寓和产业地产领域。在此之前，万科方面表示，万科的商业、物流、度假、长租等业务都是为未来做准备。

　　此外，今年1月底，合景泰富集团与中国建设银行股份有限公司上海分行签署合作协议。根据协议，建设银行上海分行将为合景泰富在住房租赁融资方面提供全生命周期的产品服务方案，并为承租个人打造便利、全面的租住服务体验，双方将建立多层次的合作模式。

　　合景泰富方面表示，2018年将重点打造长租公寓品牌项目“昕舍”。根据规划，其长租公寓项目计划在2020年达到全国3万间房，覆盖20个主要城市的目标。就布局而言，已经计划在北京、上海、广州等一线城市及南京等二线城市加快布局。

　　跨越2018年春节的两个月时间内，长租公寓市场的资本动态惹人关注。

　　在“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，我国不少地区积极响应“加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举”的号召，将加大供应租赁用地、集体建设用地建设租赁住房来解决租房问题，同时“租住同权”的政策导向下，长租公寓还迎来市场、资本等多重利好，长租公寓创业也越来越受到资本青睐;销售额排名前30位的房地产商中，不仅有万科、碧桂园、龙湖、金地等老牌地产商成立长租公寓品牌或涉足租赁市场;建设银行、工商银行等金融机构也参与到租赁市场;BATJ将所擅长的云计算、人工智能、大数据、征信、支付等环节植入租房领域，社会各界也有不少人士关注着长租公寓市场的未来发展。

　　与此同时，关于长租公寓企业投入大、盈利难的痛点，以及市场在政策、资本的利好下如何克服传统租赁难题健康、合理的发展下去，依然备受关注。对此，多位业内外人士表示，现阶段大多长租公寓企业处于市场投入前期，未来的盈利突破与企业的横向产业拓展以及服务内容、质量的提升相关，同时，市场的长远发展还需要循序渐进。

　　如何缓解盈利压力?

　　万科董事长兼总裁郁亮曾表示，“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，现在发展租赁市场是在“补课”，未来市场前景看好。

　　而在走向光明的未来过程中，如何活下去成为长租公寓创业不可避免的话题。特别是长期以来，资金投入大、运营服务要求高、盈利难一直是这一行业的痛点，这对于房地产商、分散式公寓运营创业公司来说，都是在进入市场后，亟需应对的短板。

　　已在9座城市布局50万间房源的自如并不讳言现阶段的投入期，盈利仍是长期目标。目前，自如定位为O2O科技互联网公司、围绕产品、服务、互联网O2O以及自如客社区，完善租前+租期+租后体验链条。另一家互联网长租公寓运营商蛋壳公寓称，按照客单价和毛利及复购率长租公寓拥有很大的盈利空间，但现阶段公司更多考虑的不是盈利问题，而是如何能迅速扩大规模。

　　关于盈利问题，中房协金融委员会副主任委员、中国房地产金融理事会副主席、通江投资集团董事长张保国表示，一方面长租市场规范程度还需要进一步提高，消费者处于对长租模式的逐步接受过程中，入住率情况一定程度上限制了长租公寓的盈利水平;另一方面，相关地产企业刚处于长租公寓及周边内容布局阶段，因此最终盈利能力还并未完全体现。在他看来，未来长租公寓盈利能力的分水岭，或集中在公寓流量的横向产业拓展以及服务内容提升等方面。

　　张保国建议，市场参与者在长租公寓的规划中需进一步贴合市场需求，探索多维盈利模式，在人员投入、资产分配、公寓管理等方面，力求以长租公寓为原点，寻求更多的相关产业持续发展空间。“长租公寓的资金运用也应一改常规模式，借助现代资本的发展优势，包括资产证券化在内，探索更多高效资本合作发展模式，让长租公寓价值在市场中充分展现。”张保国说。

　　中国指数研究院则分析称，长租公寓企业盈利来源通常为租金收入以及沿着长租公寓产生的长尾效应而取得的盈利，长租公寓企业的未来盈利和企业规模、运营能力以及长尾效应的利用有关。资本之所以介入很大程度上是因为看好长租公寓运营的长尾效应，未来相关企业的盈利突破口很可能就在于这方面。

　　自如也表示，在考虑公司盈利时，需要考虑客户的生命周期价值，如果能够服务好房东、租客，真正解决好、服务好长租公寓市场主体，单位经济模型才会比较好。

　　另外，也有业内人士指出，长租公寓是符合未来趋势，前景光明，但相关公司采取怎样的模式发展，是一个长远的课题，仍有待探讨。

　　中国指数研究院相关负责人分析指出，随着国家大力建设推行房地产市场长效机制，租赁市场发展前景向好，作为行业新兴的细分市场，这片蓝海成为百强房企新的战场。万科、保利、碧桂园等百强房企纷纷布局长租公寓，百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域。

　　该人士指出，相比于传统住宅开发，长租公寓的现金回流速度慢、利润率较低，在初期规模化扩张阶段，房企利用自身在产品系列化方面的显著优势，通过推行产品线加快周转速度、降低开发成本，也有利于长租公寓运营企业抢占市场份额;而精确的用户划分结合多条产品线的搭建有助于房企多角度切入细分市场，与住宅产品系列起到协同发展、提升产品溢价的作用。

　　“房企在长租公寓的前期投入较大，而较短的包租期导致每年的装配成本摊销过多，运营的最初几年往往很难盈利，较为固定的租期模式并不利于空置率的降低”。上述人士指出，“在规模化扩张阶段，时间就是成本，灵活的租期模式可以有效降低空置率”。

　　值得一提的是，2017年大型房企在租赁项目的金融创新方面走在行业前端，保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs。长租公寓的融资工具创新，不仅缓解了房企的资金压力，更为项目打通了退出环节，长租公寓行业得以形成完整的商业模式闭环。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从市场热度和政策信号来看，长租公寓是房企重要的转型领域;从运营模式来看，长租公寓的形式，避免了部分成本投入。另外，长租公寓还能满足原“类住宅”人群的居住需求。

　　他认为，房企投入长租公寓可能面临盈利模式的难题。不同背景的企业盈利模式也大不相同。目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，其正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。

　　长租公寓市场如何健康发展?

　　目前中国租赁人口已达1.9亿人(主要由流动人口及高校毕业生组成)，对应租赁市场规模为1.3万亿元。

　　在万亿级的市场规模中，长租公寓企业的发展推动着传统的租赁市场逐渐走向集中化与规范化，同时房源的多渠道供给以及消费者多元化的需求，也让这一被视为蓝海的市场充满复杂性。将长租公寓作为创业的立足点或是地产公司的创新业务，在眼下虽已不稀奇，但各方资本的抢夺从一开始就充满了残酷性，市场在试错与竞争中延展。

　　自如坦言，眼下长租公寓市场的经营模式多样，不同模式又都各有所长，但长租公寓市场的健康发展离不开两个核心的问题，一是专业化的房屋租赁服，二是完善租住产品和租后服务，专业化、规模化以及标准化服务是租赁企业永恒的话题。

　　蛋壳公寓对此也有类似的看法。他们认为互联网赋能传统公寓租赁模式的优势在于效率的提升，节约了线下成本，方便相关运营企业将精力和关注度更多的放在数据职能上，更利于对整个供应链进行管控和各种服务的完善。

　　中国指数研究院也同样对长租公寓企业的服务有所关注。在他们的分析中，目前长租市场还存在很多问题，其中一个重要问题就是公寓资产价格过高，大部分长租公寓的租金回报达不到资本的要求，未来收益的增长又与长租公寓企业无关。但要解决这一问题，长租公寓企业应提升自己的品牌和能力，以优质服务提升企业盈利空间，同时在快速扩张中也要提防风险，尽可能把项目做到租金盈利，而不是过于超前的把盈利期望放在增值服务上，避免市场越炒越热，供给端价格越来越高，不利于整体市场的发展。

　　张保国则认为，从市场自身属性来看，长租公寓还需遵守循序渐进的发展原则，一方面进一步设立租房保障、公寓标准等完善的规章制度，另一方面也需要参与者积极地宣导并给予消费者多类租赁内容选择，让长租公寓真正成为社会的刚性需求。“整体看来，我国长租公寓市场目前还处于发展的初期阶段，更多的发展模式与内容添加以及公寓资产证券化或将成为今后几年长租公寓市场的主旋律。”张保国说，公寓的资产证券化或将会成为未来发展的一个特点，例如发行类REITs和CMBS产品等，提升资本效率的同时给予消费者更多融资选择，并由此反向推动更多更好的长租公寓建设，形成市场的良性循环。

　　蛋壳公寓也有类似的想法，长租市场会从销售问题转向如何通过运营服务能力提升价值的问题中，该行业发展趋势已经越来越清晰，现阶段还需要金融分期标准和管理办法等政策的进一步明朗和扶持。

　　同样期待政策进一步细化的还有自如，目前部分城市对如何引导、规范专业租赁机构成为市场运营主体，在政策上还没有明确规定，专业租赁机构的运营资质、业务范畴、财税优惠及产品规范等还有待进一步明确，以多元供应体系、加快租赁市场长效发展。

    （房掌柜整理来自经济参考报、人民创投）