中国海外楼市投资结构变化 欧洲物业资产投资额剧增

　　根据高力国际掌握的数据，2017年，中国在海外的房地产投资依然录得395亿美元(约2502亿元人民币)，创历史新高，较2016年增长8%。中国在亚洲的房地产投资同比攀升34%，至125亿美元(约792亿元人民币)，主要集中于中国香港、日本和新加坡。

　　有业内人士认为，由于中国政府实施严格的资本管控，预计接下来，中国投资者对于海外有些国家和地区的地产投资或有萎缩。事实上，万达等企业也正在着手处理一些海外地产资产。

　　高力国际预测，2018年中国对亚洲其他国家房地产市场的投资金额将下降10%，至112亿美元(708.4亿元人民币)。但展望2019年-2020年，高力国际认为由于“一带一路”沿线国家对资产的需求开始发力，中国对亚洲其他房地产市场的投资总额将保持增长。

　　欧洲物业资产投资额剧增

　　值得注意的是，与2016年相比，2017年中国海外房地产投资的构成发生了很大的变化。

　　据高力国际统计，2017年，中国对美国物业资产的投资额同比下降64%，为59亿美元(约373.4亿元人民币)。而中国对亚洲物业资产的投资额同比上升34%，达125亿美元(约792亿元人民币)。

　　莱坊中国区国际投资部副董事程怿向《证券日报》记者表示，根据调查结果显示，美国、澳大利亚、英国和中国香港毫无意外占据了主要份额。投资大幅下滑情况不止出现在美国，澳大利亚同比下滑60%、韩国锐减91%、加拿大较2016年投资下滑84%。

　　更重要的是，高力国际表示，中国对欧洲物业资产的投资飙升336%至187亿美元(约1184亿元人民币)，其中包括中投(CIC)144亿美元(约911亿元人民币)收购黑石的Logicor物流业务，若剔除该交易，则中国对欧洲的房地产投资保持平稳。高力国际认为，这些变化侧面反映了中国经济的增长势头和人民币的强劲表现。

　　程怿认为，在英国投资的强劲增长之下，欧洲其他地区的投资增长并不令人意外。过往以来，英国(伦敦)通常是欧洲以外国际投资者的投资首选地。2017年英国房地产交易总额以102亿美元跃升至第二位，较2016年同比大涨574%。

　　此外，高力国际研究发现，2017年中国在亚洲的房地产投资主要集中在比较安全的“门户”市场，其中排名前三的分别为中国香港(69亿美元、436.4亿元人民币)、日本(23亿美元、145.5亿元人民币)和新加坡(21亿美元、133亿元人民币)，占总投资额的90%以上。

　　而中国香港所吸引的中国内地房地产投资资金就占到总投资额的55%，部分原因在于对未开发土地的投资较大。鉴于中国政府近期收紧国有企业对“一带一路”倡议相关投资之外的海外投资，因而高力国际认为“一带一路”投资有望得到提升。

　　新加坡成投资目的地

　　据高力国际研究发现，2017年，中国对东南亚和南亚的房地产投资达25亿美元(超158亿元人民币)，是2016年的4倍，创下历史次高(仅次于2013年的41亿美元，260亿元人民币)。

　　值得一提的是，新加坡成为中国投资者最青睐的投资目的地，吸引了21亿美元的投资额，占比高达84%。马来西亚和印度尼西亚分列第二和第三位，投资额非别为2.46亿美元(15.6亿元人民币)和1.69亿美元(10.7亿元人民币)。

　　莱坊新加坡研究与咨询部门主管陈姳潓也向《证券日报》记者表示，从2017年5月份起，新加坡的集体销售市场热度迅速上升，共达成25笔集体销售交易，销售额达79亿新元。在此之前的两个季度，未售出库存仅为17500套，创历史新低，房地产开发商争相补充土地储备，使价格高于预期，进一步加剧了投资销售的波动。由于地价走高，新加坡私人住宅价格预计将持续回升，预计到2018年第四季度，私人住宅的价格涨幅将在3%到7%之间。

　　正如高力国际认为，在门户城市市场中，中国投资者对新加坡的投资热情将保持高涨，主要原因在于新加坡的写字楼和住宅市场已经进入将持续数年的上升期。2018年，中国内地投资者对香港的投资兴趣有望保持平稳，而对于新加坡，投资热情则会持续高涨。新加坡仍为亚洲资本市场最为青睐的投资目的地之一。

　　而关于投资标的，高力国际认为，对于中国企业而言，未开发地块是主要的投资物业类型，尤其是计划建造公寓的房企。而写字楼和工业物业的占比也很大，2016年为73%，2017年降为50%。高品质存量物业的稀缺表明，与当地合作伙伴共同开发项目将普遍成为进入当地市场的最有效方式。

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　　中国人喜欢买房已是世界的共识，我们不但喜欢在国内买房，就算是在国外也喜欢买房。据统计，2017年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达452亿美元，同比增长98.4%。中国仍然是跨国房地产投资的主导者，买房永远是国人最热衷的投资产品。

　　那么，中国人都喜欢在什么国家和地区买房呢?据统计，中国人偏爱以下5个海外房产市场：美国(16.98%)、澳大利亚(13.70%)、欧洲(12.62%)、加拿大(10.22%)和新加坡(8.44%)。

　　除了投资地区和价格，中国投资者对房产的类型也是尤为关注。我们对中国投资者的投资房产类型进行了分析，得出了以下数据。

　　一、度假型房屋(31.8%)

　　令人惊讶的是，最受中国人喜欢的海外房产居然是度假型房屋。

　　国内近年来的环境气候、空气质量等等都不尽如人意，有余钱进行海外置业的投资者当然更愿意选择投资与休闲相结合的度假型房屋，环境是他们最重视的硬指标。

　　度假型房屋大多在气候温和，环境优美，人口密度不大的地区，还拥有上佳的风景。这类房产可以满足投资者休闲放松，改善生活节奏的需求，已经成为中国人在海外房地产投资的首选。

　　二、投资型房屋(26.4%)

　　面对国内越来越高的房价，一部分精明的投资者吧目光投向了国外。海外置业的风潮主要是由于次贷危机之后，西方发达国家的房价“一落千丈”，当地房产跌到了“价值洼地”，敏锐的中国投资者当然不会错过抄底的机会。

　　今年中国人海外置业的势头越发迅猛，所涉及的国家范围也更广了，更多的人投入到海外置业的大军中，投资是他们的第一目标，自然就会选择投资型房屋，这类人群占到了26.4%。

　　三、教育型房屋(21.1%)

　　把孩子送出国外留学的中国父母越来越多，孩子出国的年龄也越来越早，因此产生了学区房的需求。为什么国外也有学区房的概念呢?

　　以加拿大为例，虽然在加国上学没有户口这一说法，但孩子在入学前要填一张表格，表格中要求注明居住地址，孩子只能去地址所在社区的公立学校上课。

　　尽管国外的教育资源比较均衡，中国家长还是希望优中选优，把孩子送往“最佳选择”就读，因此学区房的概念就出现了。

　　在澳大利亚的墨尔本，优秀学校周边的房屋价格会偏高，近年来的上涨幅度也比较大，租金也逐渐高于其他地区。

　　也就是说，购房的中国投资者未来想要出租房屋也更容易，能获得高收益，升值潜力不可低估。

　　四、移民型房屋(14.3%)

　　有部分中国投资者为了移民而购房，集中在推出买房移民政策的欧洲国家。

　　欧洲国家的购房移民政策深受国人青睐，如25万欧元购房移民希腊，畅享26个申根国自由生活。50万欧元购房移民葡萄牙，全家三代获欧洲身份。更有200万欧元购房移民塞浦路斯，一步到位获得欧盟护照，尊享32个欧洲国家居民待遇。

　　五、养老型房屋 (5.4%)

　　退休后到海外享受生活是近来催生的新需求，以养老为目的的海外置业正在兴起，目前占比7.4%。

　　养老型的房屋对自然和人文环境都有一定要求，另外还需要关注当地医疗条件、生活便利程度、文化融合、饮食习惯、语言沟通等一整套相关指标的要求都很高。而且中国的老年人大多数还是倾向于在国内养老，养老型房屋的前景还有待观望。

　　另外，其他置业类型只占到1%，包括私人码头等等。随着国内外经济形势不断变化，各置业类别的前景也在不断刷新和改变。你更看好哪一类型的海外房产呢?

（房掌柜整理来自证券日报、X博士说房事）