楼市加速回归居住属性 恒大等主流房企业绩继续冲高

　　“这个清明假期的行情还是冷清，来现场咨询的客户很少，估计同比下降了10%，成交的更少了。”某二手房中介机构置业顾问对中国证券报记者说。

　　市场降温的背后折射了楼市的变化：买房的变了，投机客离场，以房换房的刚需占比提升，购房成本增加了，全款购买方式增多了;卖房的开发商也变了，不敢拿地王，想方设法降杠杆;政策预期也变了，从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化，长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变，租售并举之下，楼市正加速回归居住属性。

　　购房群体切换

　　“售楼处客流量虽比去年清明节明显提升，但与之前几年差别仍然较大。”北京丰台区天悦壹号售楼经理对记者说。记者调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈，目前均价在每平米85000元左右。“按照目前调控政策和买房人的需求，预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松，至于是否会更加严格还要看市场情况。”

　　同时，房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称，“房贷利率政策仍然比较紧，银行会根据购房者资质等条件综合审定，目前最低也要基准上浮5%，上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。”

　　二手房方面，上述中介机构置业顾问举例称，北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅，2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型，去年2月成交价可达550多万元。

　　事实上，房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示，“首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面，北京地区目前最便宜的是基准上浮5%，一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。”

　　链家研究院首席市场分析师许小乐表示，严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头，随后出现连续9个月下跌，累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市，可以说调控起到了预期效果。

　　“从需求结构看，‘认房又认贷’对换房交易影响更大。”许小乐称，有贷款记录均被认定为“二套”，首付上提到60%或80%，房贷利率上浮20%，导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是，纯刚需首付在调控前后没有变化，因此调控后刚需成交占比有明显增加。

　　加速去杠杆

　　在楼市严调控下，开发商压力陡增。在热点城市，无论是销售价格和速度，还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

　　从之前屡屡出现的“地王”来看，在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。

　　中国指数研究院研究报告指出，“房住不炒”成为2018年房地产市场主基调，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升。

　　“当前土地成交溢价率较低，从侧面说明企业拓展资源意愿不高。”中信证券研究部研究员陈聪表示，紧信用市场环境下，企业资金成本上升，最终可能推动部分企业理性认识当前投资环境，开始适度去杠杆。

　　融信中国董事会主席欧宗洪表示，集团也将采纳“降杠杆、减负债、增抗险、调资金”的谨慎理财之道，灵活运用多元化多渠道的融资模式、降低资金成本。

　　中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈表示，在整治影子银行的大环境下，融资渠道较窄的小开发商短期内很可能面临融资成本攀升甚至资金链断裂的风险。不排除大开发商以此为契机，扩张市场份额，甚至实施行业内兼并，市场集中度料将提高。

　　长效机制“在路上”

　　3月中下旬以来，杭州、西安、成都、海南等地接连出台限购、摇号等调控政策。其中，海南明确，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

　　“从2017年和2018年一季度数据来看，目前房地产市场热度虽有所下降，但仍然处于相对高位。”东兴证券分析师郑闵钢认为，目前收紧调控幅度较大的城市或省份，如昆明、海南、广州、大连等，就是近期房价上涨速度较快的区域。2月70城商品房销售价格同比增速5.8%，较之2016年10.8%的高点虽然已大幅回落，但仍处在历史平均水平之上。短期内期待政策的放松是不现实的。

　　在楼市调控政策不断升级的同时，加快培育住房租赁市场，也使得房地产行业逐渐在发生变化。比如，北京市计划今后5年供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，年均供地任务量约200公顷。根据中原地产分析，1000公顷土地可建成30万-40万套租赁房。若如期完成，将在未来五年为北京提供10%-15%的增量房源。

　　上海今年计划实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)的目标。作为楼市标杆的京沪两地的租赁住房政策的推出和落地，将对政策落地产生示范引领效应。

　　租购并举落地也离不开租赁供给改革。我爱我家副总裁胡景晖表示，要从农村集体经营性建设用地供应、城市土地出让、城市原有闲置物业改造再利用、小业主住房出租等方面入手，允许部分企业在建设园区时配建员工宿舍，多策并举拓宽租赁供给渠道。

　　中国指数研究院指数研究总监白彦军认为，政策导向逐渐明朗，租赁市场潜力巨大，但发展将呈现出差异趋势。比如，人口净流入较多的一线城市和强二线城市相比于其它城市的市场空间更广。

　　欧宗洪表示，今年房地产市场在“分类调控，因城因地”差异性调控措施中，有望实现关键突破，踏入高质量发展时代。

　　相关新闻：2017楼市最严调控年 恒大等主流房企业绩继续冲高

　　2017年3月之后，全国各地密集出台了一系列楼市调控政策，堪称史上最严。即便如此，从近期密集发布的房地产商2017年年报来看，绝大多数主流房企业绩还是迎来了显著增长。

　　“恒大以前做规模第一，现在要做利润王”

　　——主流房企业绩继续冲高

　　有数据显示，截至目前，已有40余家上市房企公布了年报。从已经发布财报的企业看，超八成的公司实现了营收和净利润同比增长。

　　从整体业绩情况来看，恒大、万科和碧桂园2017年营收分别为3110亿元、2429亿元和2269亿元，同比增长 47.1%、1.01%、48.2%;归属于上市公司股东的净利润依次为274.3亿元、280.5亿元、260.6亿元，同比增长378.93%、33.4%、126.3%。

　　不少房企在年报中将利润大幅增长归因于销售额的大增。

　　从销售额看，以碧桂园、万科、恒大为代表的龙头房企销售额突破5000亿元大关，依次为5508亿元、5299亿元和5010亿元，远超第二梯队。

　　销售额暂列第四、第五位的融创和保利地产销售额分别为3620.1亿元和 3092.27亿元。销售额超过2000亿元(不足3000亿元)的企业有两家，分别为绿地控股(2901亿元)和中海外(2320.69亿元)。据不完全统计，2017年销售额超千亿元的房企已达到17家。

　　作为行业风向标，万科、恒大、融创等龙头房企在业绩表现抢眼的同时，也纷纷提前布局企业转型。

　　“以前恒大做规模第一的房企，现在要做利润王。”3月26日，在业绩发布会上，恒大董事局主席许家印表示。“到2020年，恒大要实现总资产3万亿元，年销售规模8000亿元，年利税1500亿元，且负债率下降到同行中低水平。”许家印还透露，从2018年开始，恒大要在战略上积极探索高科技产业。“比如航天、人工智能、生命科学、干细胞、互联网等高科技领域。”

　　3月27日，万科董事会主席郁亮公布了自2017年从王石手中接管万科后的第一张成绩单。郁亮在发布会中强调，中国房价单边快速上涨时代已经结束。“如果房地产企业还是有地就买、不看价格，那之前怎么赚的钱，之后就会怎么还回去。”郁亮表示，行业进入新时代，要告别旧思维，到了必须要做出改变的时候了。

　　50家房企去年拿地面积增长81.4%

　　——土地储备继续扩张，拿地重心下沉

　　在恒大业绩发布会上，许家印预言，到2020年房地产商三甲的销售额门槛将是8000亿至9000亿元;前十位的门槛则为5000亿元。

　　房地产行业集中度进一步提高已经成为共识，多数企业规模诉求日趋强烈。在这种态势下，去年房企整体拿地再创新高。中国指数研究院统计显示，50家房企2017年招拍挂拿地总金额高达2.24万亿元，同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米，同比增长81.4%。

　　此前，在接受《中国经济周刊》记者采访时，优客工场创始人毛大庆表示，土地仍然是开发企业重要的生产资料，但是纯粹依靠土地生长的模式已经到底。在他看来，未来两年房地产企业集中度将进一步增加，开发商数量减少，但不会告别土地开发模式。

　　《中国经济周刊》记者统计发现，2017年碧桂园的拿地热情十分高涨，新增土地投资4794.5亿元，新获取土地预期建筑面积为1.4亿平方米，分别同比增长170.1%和61.2%。截至2017年末，碧桂园已签约或已摘牌的土地储备2.8亿平方米，另有潜在的土地储备约1.42亿平方米。

　　恒大也在积极补仓。其年报数据显示，2017年全年恒大新购土地储备226幅，并就现有39个项目进一步购买周边土地，全年新购土地储备建筑面积1.26亿平方米。截至2017年12月31日，中国恒大总土地储备项目个数766个，分布于中国228个城市，总规划建筑面积3.12亿平方米。

　　就拿地策略而言，房企在持续深耕一二线城市的同时，显示出拓展具有机会的三四线城市的特征。粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀以及中部城市群和经济圈成为房企布局重地。

　　以碧桂园为例，2017年，碧桂园新增881块土地，按面积计算，位于一二线城市与位于三四线城市的比重为31:69。对于未来的战略布局，碧桂园表示，随着国家分级调控出台，房地产市场分化加剧，碧桂园继续发挥项目均衡布局的优势，重点深耕三四线城市。

　　3月23日，保利地产公告显示，2018年1—2月保利地产新增19个项目，新进入河南许昌和山东德州。保利地产相关负责人介绍，目前该公司在内地布局的城市增加到94个左右，大部分新增的城市在华东区域，今年则会注意在京津冀的城市下沉。对城市的选择，保利主要看中人口大市和经济强劲的城市。

　　碧桂园、万科资产负债率已超80%

　　——降负债成关键词

　　从主流房企发布的2018年销售目标来看，“不进则退”似乎成为一种共识。

　　展望2018年，多数主流房企定下了进取的目标。财报显示，恒大2018年销售目标为5500亿元;融创中国2018年销售目标为4500亿元;龙湖地产2018年提出2000亿元的销售目标。阳光城、富力、雅居乐、远洋等企业提出在2018年取得千亿销售额。而一些近几年业绩增长较快的企业，如新城控股，则提出了1800亿元的销售目标。

　　不过，对于2018年的业绩预期，还有一些企业，如万科、碧桂园，表示不设目标。碧桂园执行董事、总裁莫斌说：“我们不设销售目标，并不代表我们对自己没有要求。”

　　另一方面，多项金融去杠杆的政策措施陆续出台，信托及资管新规将继续对房地产开发商融资产生影响，房企表外和非标融资渠道进一步受限。业绩发布会上，大多数房企也指出了“降负债”的目标。

　　《中国经济周刊》记者统计发现，不少龙头房企的资产负债率超过80%，碧桂园、万科的资产负债率分别为88.9%、83.98%，新城控股、融信地产的资产负债率亦超过80%。此外，招商蛇口、龙湖地产及华润置地的资产负债率超过70%。

　　不过，恒大的净负债率在大幅降低。2017年其净负债率为184%，同比下降248%。恒大方面解释，自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型，核心是大幅降低负债率，增加净资产。许家印称，恒大的目标是2020年负债率降至行业中低水平。

　　去年以来收购动作频频的孙宏斌也释出“谨慎投资”和“控制风险”的信号。“我一直坚持别乱借钱。因为政策在变，现在整个的资本市场也比较紧，还是要把风险控制好，让负债率降低，让公司安全。”孙宏斌说，“融创资金链会断吗?看看我们的现金流和土地储备，资金链断裂是不可能的。”

　　(房掌柜整理来自中国经济周刊、中国证券报)