陈龙兵：租购并举新时代的企业选择 进行深度探讨

　　一是转型的风险相对较小，房地产开发、前期物业服务与长租公寓市场吻合度高。这对房地产企业来说,转型风险最小。

　　二是它的融资能力强，房地产开发的黄金10年,房地产企业与商业银行之间形成了良好的信贷关系。

　　三是物业增值空间大。在一二线城市拥有自持物业。

　　四是房源比较广，改造装修有经验。部分房地产企业自身拥有施工队伍或者参股施工企业。

　　五是房源筹集渠道广。房地产企业可以收购一些存量物业,还可以将周期性滞销的商品住房用来租赁,实现去库存的目标。

　　六是善于客户维护，具有细分客户群体经验。

　　长租公寓业务与房地产销售业务可以产生联动，进行联合营销，从而促进项目的去化。通过长租公寓，开发商培养一批未来潜在的客户，今天的租房者未来有可能会购买房屋，这是一个客户潜在的转化。增值服务，长租公寓还可以帮助房企获取大量精准的客户信息，有利于打通房地产上下游的资源，为开发商赢得更多的社区在增量服务上的机会。

　　房企进入长租公寓的原因还有一个，就是刚才讲的比较优势和潜在的商机。

　　长租公寓租赁市场的好坏，我们觉得跟人口的流动性有关系，第二个是自有房屋持有的比例有关，一个地方房屋的自有持有比例越高，当然租赁的市场越小。目前北京、上海这种一线城市的自有住房比例是15%左右，同时它的人口进入也很多，尤其是在二线城市租赁市场有很好的发展空间。

　　三、房企进入长租公寓市场四种模式

　　房地产进入长租公寓的市场，分析起来大约有四个模式，一是开发运营自己持有，公寓所有者专门成立运营团队，负责租房公寓的运营，获取轻资产和资金，代表企业包括龙湖、招商蛇口等，各城市的租赁土地供给已经在加大，房企通过招拍挂拿地的租赁业务获取房源。二是原来开发的已持有的资产目前也在盘活。

　　三是收购+持有运营，其中优势最大的就是房地产有大量的存量房源，它获取房源的途径和速度比较快。    对于房地产来说，它的劣势就是目前的团队相对比较薄弱。资产托管，部分持有的房企选择不自己进行运营，而是找专业的长租公寓运营商进行战略合作，叫做资产托管，代表企业是保利、绿城。在运营服务方面，对房屋进行标准化装修，并进行出租，这种纯运营服务，都是专业的运营商。

　　代建运营，房地产来收，政府提供土地规划建造和服务，向所有者缴纳租金。目前在长租公寓里面，其实每个企业都有不同的策略，应该根据自己的情况清晰的定位，以合作方投资来创造价值。

　　四、房企类长租公寓运营痛点及策略

　　长租公寓目前的痛点，租金差这种主要的来源没有了，未来它的回报是不是往延伸方面走呢？这种延伸怎么做，我觉得这个可能是公寓行业里面都要面临的一个问题。

　　要数字化和体系化运营，包括我们所说的下一步的去化、房源管理、合同管理、物业管理账户等等，在公寓行业里面有这一套系统来管理，对于整个运营的成本会有较大的节约，同时对管理的品质也会增加，当你有几百套的时候你没有体系，还可以解决掉，当你上到几十万、几百万，如果没有品牌系统做支撑，会带来很多问题。

　　其实，公寓的运营环节，剥开来看，公寓的运营租客的吃喝拉撒这一块，我觉得公寓的运营像物业管理的运营，只是在公寓运营这一块我们要增加去化这一项，我所说的去化就是房屋的出租率要达到更高，其实后面的运营完全跟物业运营是类似的。

　　上次我们也去了美国看了一下美国长租公寓的市场，它给我的感觉就是它跟国内的是完全两个概念，美国长租公寓其实最终是作为一个资产管理，美国的长租公寓产权是长期的，比如说是我的楼，我可能过十年、二十年要卖掉，这栋楼的新旧程度将决定着这个楼的价值。他们非常重视这种基础的管理，包括设备设施的管理，房屋的日常维修养护管理，这是他们看的比较重的。再就是去化率，房屋的出租率是多少，这个是持有者比较看重的三个模式。

　　在美国的长租公寓，他们也是以物业管理的状态出现的，我们只是叫长租公寓的管理，它的持有人或者说拥有者对房屋最终是希望做到两块，一是靠购买的资产升值获取利润，二是租金的回报通过这种REITs去加速它的周转。