【掌柜日报】里城肖楠：房地产市场下半场 “小恐龙”的理想

    地产圈老大哥万科稍有动作，便会惊动同行敏锐的神经，事实证明万科很多举动确实被同行奉为对标的典范，比如最近的“美好生活”。

　　而对于里城，业内称其是更万科的开发商。之所以这样说，并非因为创始人来自万科系，而是因为里城刻进骨子里的学习和创新基因，在很多事情上都能领先一步。

　　有本叫做《天路》的书，里面有句话套用在里城身上同样可行，很多人看地产开发商就是遍地资本群狼，而金字塔字塔端的人，总能先人一步踏准节奏，然后青云直上。

　　里城二把手肖楠是当年万科的“灵魂建筑师”，他一手操盘了万科四季花城、第五园、棠樾、万科梅沙总部等标杆项目。作别万科，肖楠开启了新“里城”，2011年，里城第一个项目厦门中航城面世，到2017年，里城进入11个城市，操持27个项目，跻身房企TOP100。

　　前段时间，肖楠携深圳首部作品玺樾山出席里城深圳“城的理想”艺术展，在接受房掌柜专访时，肖楠谈了很多关于城的理想、艺术地产以及深圳首作的思考与分析。

　　小恐龙的玩法

　　肖楠把地产圈比作大草原、大丛林，把销售额排名前几的开发商比作巨无霸，他预料这些巨无霸后来都会消失，因为食物不够了，不说别的，土地是不可再生资源。

　　这几年，房地产行业群雄争霸愈演愈烈，很多企业，包括个人都在寻求转型之道。转型势必产生一批新需求，办公、公寓、商业变成新业务板块，万科就走出了一批创业者，像徐洪舸和肖楠的里城、毛大庆的优客工场，刘爱民的中城新产业、杜晶的同创。

　　“一个大恐龙追赶另一个大恐龙，就看谁死得快了，没什么好追的。所以要转型分散业务，变成一个个小恐龙，大家各有所好，不过是每个人选择根据自己的偏好和资源，想了一个方向，没有什么好稀奇的。”肖楠认为。

　　“里城可能还不是小恐龙，是蜥蜴什么的。”肖楠说，“你吃剩下的，够不着的，嚼不进去的，我钻进去了，而且还吃出特色来了。”

　　里城确实吃出特色了。去七年，南昌的里城中航城、庐山的里城归宗、晋江的里城保利上城、昆明的里城中玺大宅……以情怀和创意为项目注入独有文化气质和精神表达，这种操盘手法堪称一股清流。

　　如果你对里城项目稍有了解，一定能发现里城很喜欢在项目中嵌入与艺术与文化息息相关的元素，比如人、城市、自然、记忆、建筑、光影、声色……这些元素彼此介入，平行，共融，巧妙地造就了里城所倡导的生活方式。

　　肖楠调侃：“里城这帮人放在效益大的公司，第一时间就会被淘汰，现在大家都在拼数字，拼开盘时间，拼效率，拼资金回笼，我们做这件事，多少是有所牺牲，资本也是有要求的，不会让你肆无忌惮地慢工出细活。这些年也积累了一些方法，操作速度也没有慢多少。”

　　“里城的果实更像艺术品，这是我的选择，很多人不看好，说你干嘛呢，你想玩客栈，玩旅游，我说没有，还在玩房地产，没有脱离这个行业。”肖楠打趣道。

　　经过这几年的摸索，里城的方向算是选对了，至少在拿地上说明了这一点。2017年以前，很少去公开市场举牌拿地，地基本都在城乡结合部，有些在乡野。

　　肖楠告诉房掌柜：“你想吃竹子不好意思没有，只有莴笋，那我得练一套吃莴笋的本领。现在情况有些不一样，上次跟南京政府谈，他问你想做第二轮测试吗，拿资料给我看，我拿归宗给他看，他说这个靠谱，要是没有归宗可能就够呛了。”

　　对于未来，肖楠判断，“房地产会有很多变化，不再以前的写字楼、住宅、商业三大件，单居住就会分化出很多种类，更何况还有很多不许拆的房，激活古村落、工业区，就像当年天津玻璃厂改造的万科水晶城，我们也接。”

　　给自己出难题

　　如果说艺术与文化是里城项目的点睛之笔，那么创新则是其成功的密钥。

　　里城的创新不是创造出没有的，而是在传统中寻找新出路，在历史、传统中创造适应现代生活的方式、产品。

　　每次从外地回到深圳，飞机刚落地走到街道上，肖楠便有种莫名的轻松、清新之感。

　　“深圳城市的发展出乎意料，比我们想象的要健康很多。深圳的创新做得还不错，但我们给自己出的题目会更难一些。”肖楠说。

　　深圳是一座年轻的城市，文化底蕴虽不如内地城市深厚，但来自全国各地的深圳人却对带有中国文化基因的东西非常推崇，当年肖楠操盘万科第五园时就发现了这点。

　　而这也坚定了肖楠回归深圳的初心，“回到2018年，建筑文化结合文化基因、艺术基因来创造，这个方向不变，我们有信心”。

　　过去十几年，大量开发商主导城市面貌，中国城市发展千城一面，同质化严重。

　　肖楠希望在开发建造的过程中，能让城市的特有文化得以保留、传承,“对里城这个不大的公司来讲，追寻城市独有的特质，有些比较直接可以追到，有些可能需要挖掘潜在的内涵表达，每次机会不一样，里城的产品没有放之四海皆准的标准答案复制，每个项目都不一样，但追求的方式是一样的，里城的理想和城市的理想在这一点高度融合”。

　　譬如，在庐山用艺术来修复古村落的归宗灿村，引入著名建筑师马清运的灿计划(C.A.N)，在地产项目中代入文化(Culture)、农业(Agriculture)和自然(Nature)符号，探索文明与自然之间的共生机制。

　　譬如，在昆明的城市湿地之上，创造全新居住方式的云玺大宅，为了保留一颗古树，房子绕树而建。

　　譬如，在晋江，一个非房地产开发核心城市，其实不需花很多精力，里城请了古典主义大师罗伯斯特参与设计，他很擅长用当地老百姓认可的艺术方式来表达古典主义。找到对的人，是肖楠的套路，他知道对方是干什么的。

　　“艺术不是刻意为之，在深入过程中，不知不觉接触各种各样的人，接触到各种各样文化。”肖楠坦言，“城市需要的是这个，我们做的也是这个。做起来可能比较累，要学习很多东西，耗费很长时间，才能做成一个作品。可没有付出就不叫理想，太容易得到也不叫理想，有理想就有痛苦。”

　　蓄势七年回归深圳

　　经过七年的蓄势沉淀，在肖楠曾奋斗多年的深圳，终于有了里城清晰的身影。这次回归深圳，里城可谓做足了准备，首部作品目前已是万事俱备只等开盘了。除此之外，里城还储备了另一个项目。

　　这个位于布吉三联郊野公园的首发项目，玺樾山为解决深圳人的两大痛点而来——儿童教育与健康管理，它不只是形式的创造、空间的塑造，而是要深入到生活的内核。

　　正如肖楠所言，深圳这个城市比较年轻，生活在这里的人平均年龄比较小，有很多创新企业。深圳的项目会在这个大气质下把握，所创造的社区、生活、环境、房屋、包括建筑风格，跟城市气质吻合，不然就会别扭。

　　一个高效城市背后，离不开一群肩负心理压力和身体压力的年轻人。如果住所的生活配套和内地节奏慢的城市一样，那么压力就转移到个体身上。

　　儿童教育是社区的一个痛点。深圳大多社区能提供给小孩活动的场所非常有限，很多小孩刚从幼儿园接回来，又送去商场游乐场。肖楠打了个比方，30多岁的年轻人有小孩了，七点半送幼儿园，四点半放学接回来，还能轻松吗，那些人为什么看着一脸憔悴?

　　针对这一痛点，里城深圳项目玺樾山将大量的公共空间用于儿童游乐设施的安置，以前可能是停车位，现在都给小孩，全龄段的游乐设施分别有对应的功能。小孩放学后可以参加社区里想家“四点伴”计划，在等待父母下班的时间，就可以家门口完成兴趣课程的学习。

　　解决了社区儿童教育的痛点，里城还要解决成人健康管理的痛点。

　　一年一两次体检，很多疾病根本查不出，社区提供简单的体检设备，有需要就去做=检查，通过链接的手机app查看结果，提前预知健康状态。

　　肖楠提出：“社区是进行健康管理的最好场所。不在于做得多专业，在于有多及时。里城组织成立了华南名医协会，聚集华南名医资源，以后会链接到社区，给业主做一对一的健康咨询，以后还会增加医院绿色通道。”

　　“健康医疗系统很快就在一个核心城市的项目上线1.0版本，暂时不便透露，过段时间再应用到深圳就比较成熟了，2.0版本可以覆盖里城之前的项目。健康医疗很早就有，但和社区结合还比较新，一旦创立将会成为里城非常有识别力的品牌。”肖楠告诉房掌柜。

　　以前大家买房，觉得物业好，有商场，有学校，位置不远不近，就很好了。现在房地产正在分化出另一种需求，大家对艺术情怀、精神追求、生态环境以及可能实现的理想等等，有更多的思考和想法，会为这些买房。

　　“这些需求可能埋得更深，没那么物质化，这个市场是存在的，这个气质符合里城的选择。”肖楠很早就洞察到这一趋势。

　　如何通过项目融合里城的理想与城市的理想，是里城这个小恐龙在房地产下半场要实现的理想。里城的传奇在续写，成不成功，时间自会见分晓。