4月全国一线城市楼市加速降温 楼市调控“严”字当头

    4月份全国楼市大数据出炉！各大城市表现如何？数据显示，在持续楼市调控和利率上浮政策影响下，一线楼市加速降温，二三线城市交易增速亦有所回落。

    16日，国家统计局发布的4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，4个全国一线城市新建商品住宅价格同比均出现微跌情况，其中广州地区环比和同比均下跌，分别跌0.1%和0.8%；而深圳环比转升，升幅为0.1%，同比下跌2.2%，较前值的下跌2.3%呈收窄状态。在二手房方面，北上广深同比指数均不如前值。具体来看，北京环比下跌0.1%，同比跌6.9%；上海环比及同比分别下跌0.2%和2.0%；广州环比升0.5%，同比升1.8%，低于前值的2.4%；深圳环比升0.2%，低于前值的0.7%，同比升4.4%，前值为5.0%。

    实际上，前4个月全国房地产开发投资、土地成交增速均比前3个月有所回落。与此相应，4月份房地产开发景气指数为101.37，比3月份回落0.13点。

    对于70城房价数据，国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二三线城市同比涨幅有所回落。4月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、分类调控不放松，保持政策的连续性和稳定性。一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅比上月分别扩大0.4和0.6个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅与上月相同，二手住宅销售价格同比涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别为持平和下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅销售价格环比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。

    与此同时，15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.2个百分点之间；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.5个百分点之间。从同比看，10个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.2至2.2个百分点之间;其余城市略有上涨，涨幅在0.4至1.1个百分点之间。

    “从目前情况看，房地产领域总体平稳，房价总体也是平稳的。”国家统计局新闻发言人刘爱华认为，不管是楼市调控还是去库存都取得积极成效。从未来的发展来看，按照中央经济工作会议精神，保持政策的连续性、稳定性，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，同时加快房地产长效机制建设，在这些政策的作用下，房地产领域有望保持比较平稳的增长态势。

    专家不建议今年入市投资

    业内认为，4月的数据实际反映出当前楼市精准调控风格的延续。

    根据央行数据，4月新增人民币房贷（住户贷款）5284亿元，其中，中长期贷款增加3543亿元，占新增人民币贷款1.18万亿元的30.02%。说明个人住房贷款的占比继续扩大。

    针对可能存在的投资过热现象，多家中介反映，银行已经在有针对性地调节利率。据融360监测，4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比上升0.91%，同比去年的4.52%，上升23.01%。

    值得关注的是，从2017年1月份至今，全国首套房平均利率已连续16个月上涨。就广州来说，尽管四大国有银行均未直接承认有变化，但第三方机构融360的监测却显示，当前广州市内的首套房贷利率小幅上升至5.51%，二套房贷的平均利率约为5.84%。

    在限购、限贷、限价、限售、限商等政策的交互影响下，作为传统销售旺季的“五一”小长假，楼市今年的表现也相对冷淡。在广州，楼市整体表现为量跌价稳，乐有家市场研究中心监控显示，广州一手住宅在史上最严调控的这一年来，月成交套数已连续12个月低于万套。4月广州全市成交5616套一手住宅，环比下跌13.29%；成交均价16917元/平方米，环比微涨0.27%。二手住宅成交量整体也处在较低位水平，全市成交5395套，环比下跌13.44%；成交均价20029元/平方米，环比下跌15.26%。

    12个城市被约谈

    “近半月住建部就楼市调控问题先后约谈多个城市相关负责人，这是继全国两会‘部长通道’后，住建部再一次表明坚决的态度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从约谈的制度来说，房价上涨过快的城市都容易面临约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。

    被约谈的部分城市楼市此前涨幅较为明显。“五一”前，住建部约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责人。5月9日，又约谈了成都、太原两市政府负责人。

   “此次约谈成都和太原两市，也说明此类城市房价上涨过快，潜在上涨因素还需要遏制。未来其他城市房价上涨若过快，也会面临类似约谈。”严跃进说。

    住建部此前明确要求，应认真落实稳房价、稳租金的调控目标，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

    多地出手严打炒房

    约谈的城市陆续闪电出手，再度升级楼市调控措施。其中，5月11日，长春要求开发商在申请预售时要申报预售价格。5月10日，成都针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，积极加大市场整治力度。同日，西安对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行了约谈。

    此前，哈尔滨还出台措施，在主城6区内新购商品房3年内不能销售。4月底，合肥连发楼市调控政策，要求开发商必须申请预售许可，取得预售许可证后才能进行商品房预售。长春4月24日出台了限购限售措施。

    除被约谈城市之外，北京等传统热点城市也对楼市频频出手。5月，北京市住建委持续加大对违法违规中介的查处力度，严打违规炒作“学区房”，曝光10家违规中介。同时，工、农、中、建四大行上调了北京首套房贷款利率。

    目前，“北京的房贷利率水平在全国范围来看并不高，二线部分城市如武汉、南京、重庆、成都等首套房贷款利率上浮15%以上。”链家地产市场分析人士说。

    未来限购城市还会增加

    在公积金管理方面，住建部、财政部、人民银行、公安部四部委5月11日联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，要求重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。

    对此，58安居客房产研究院首席分析师张波预计，2018年“因城施策、分类调控”的政策还将持续，房价上涨明显城市的调控力度会加强。2018年限购力度并不会减弱，限购加码的城市还可能增加。

    中国指数研究院认为，未来全国房地产信贷端口监管将继续偏紧，进一步防范房地产领域金融风险，房贷利率上行可能性仍较大。

    “今年以来全国各地出台的调控政策已经超过百次。最近半个月，随着住建部约谈12城市后，一些城市密集发布楼市新政，调控力度不断加大。”严跃进认为，如果未来部分城市楼市出现反弹迹象，调控政策也会相应加码，监管层对房地产去杠杆、抑投机的态度很坚决。

    （房掌柜综合整理自南方日报、上海证券报）