致敬白银时代：十年间哪些政策影响着中山楼市的发展

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，中山楼市有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：中山楼市十年》系列文章，呈现中山楼市楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年楼市，十年发展，十年跨越。

　　从2008年到2018年，十年风雨洗礼，中山房地产市经历了调整与革新，行业发展背景悄然转变。纵览这十年，中山楼市政策总体遵循宏观国家调控，但亦有“地方特色”政策，在政策环境的风云变幻中，中山楼市随之起起伏伏，从中咂摸，颇有一番滋味。

　　回望这十年，中山有哪些重要的楼市政策出台？未来楼市又将走向哪里？或许我们能从这些政策中窥见一斑。

　　2008-2009：金融危机背景下 国家力挽狂澜

　　200年，美国次贷危机引发的全球金融风暴波及全球，对中国楼市亦产生重大影响，我国商品住宅销售近十年来首现负增长，退房潮波及各地，楼市低迷俨然成为常态。

　　在国内经济下滑的大环境下，中山楼市也受到了巨大冲击，2008年，楼市热度急剧下滑，房地产行业遭受巨创，市场哀鸿遍野。

　　为改变这一现状，2009年，国内银行和信托公司掀起授信狂潮，房地产企业资金状况大为好转，买卖商品房的浪潮一波高过一波。为引导房地产市场平稳健康发展，10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(“国四条”)诞生。国四条明确规定：1.增加普通商品住房的有效供给;2.继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房;3.加强市场监管;4.继续大规模推进保障性安居工程建设。同月，营业税免征优惠政策终止。

　　在国家政策的大力扶持下，楼市有了不小起色，中山楼市的状况也随之改善，然而伴随着房价的快速上升，一系列的“副作用”也随之出现。

　　2010年：二套首付提高

　　经历了2009年楼市复苏的一场狂欢后，房价呈现惊人的快速增长。为抑制不合理住房需求，中央连续颁布多条调控政策。其中最严苛的莫过于2010年颁布的两道二套房贷利率政策。

　　2010年1月，国务院办公厅发布了“国11条”的通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　同年4月17日，国务院再次发文，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　经历了“417新政”强势打击后，中山楼市一下从“火点”剧降到“冰点”。2010开年几月，中山楼市住宅成交量连连下跌，可谓芝麻开花节节“低”。

　　而中山政府在响应国家政策的同时，也采取降低信贷门槛的方式救市。随着三部委关于第二套住房认定标准的出台，中山一度停止的异地购房贷款重新接受贷款申请，楼市状况得以缓解。

　　2011-2012：跨越两年 限价持续进行

　　随着中央调控政策层层加码，1月份，“新国八条”：《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，各地调控政策纷纷出台。

　　在这一场政策风波下，中山也难以独善其身，终于还是加入了限价大军。2011年11月10日，中山市政府颁布了《关于稳定我市新建商品住房价格的意见》公文，规定单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。而随着限价政策的颁布，中山一手住宅的成交量和均价也都出现了大幅下跌。

　　进入2012年，限价政策仍持续影响着楼市的发展，同年国家要求建立健全住房信息系统，严厉打击炒房者，坚持房地产调控不动摇。在此背景下，虽然2012年中山调控政策不断，但在一众开发商“以价换量”的策略下，2012年中山楼市的表现相当仍然相对平稳。

　　2013：政策频频 迈入楼市观望期

　　在经历了两年的限价调控后，2013年中山楼市逐步走向平稳。但2013并不是安静的一年，政策频频成为常态。

　　5月，中山市公积金管理中心发布通知称，首套房贷款满足一定条件均可提取父母公积金还贷，额度不足还可增加父母为共同申请人提高贷款额度。6月，中山市启用新版购房合同，并对交付部分进行修改；10月，市城乡规划局发布征求意见稿，要求建设单位严格执行规划条件，不得改变用地性质，不得提高容积率，不得降低绿地率，不得减少基础设施和公共服务配套；11月，中山市国土局就预售资金监管办法征求公众意见。今后市民买房或先将房款存入指定的银行监管账户，开发商按工程进度支取款项……

　　放眼全国，2013年各地房地产均呈现出不同程度的回暖趋势，但限价政策仍是市场主流，在这样的大背景下，随后两年中山楼市也开始迈入观望期。

　　2014-2015：公积金新政支持刚需购房者

　　前期限购严政让不少房企库存巨增。7月住建部提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。

　　在国家鼓励“去库存”的政策下，中山积极响应，两年内出台了颇多有关公积金的政策。

　　2014年12月30日，中山市住房公积金管理中心发布《中山市住房公积金个人住房贷款实施细则》，细则规定，申请建筑面积在90㎡(含)以下的公积金贷款，贷款首付款比例不得低于20%，也就是购买建筑面积90㎡住房首付2成即可以公积金贷款。如购房建筑面积在90㎡以上公积金贷款，首付款为3成。差别化的公积金贷款政，进一步支持刚需购房者的购房需求。

　　除此之外，还有一系列公积金新政，诸如连缴6个月的职工即可申请公积金贷款;申请公积金租房每三个月可提一次;公积金贷款最高额提至80万等政策出台。

　　但值得一提的是，中山大多购房者尤其是刚需购房者，在这两年仍然选择观望等待最佳出手时机，房地产低速增长成为新常态。

　　2016：市场急剧变化 呼唤新政出台

　　2016年，中山的楼市就像坐过山车一样刺激，从年初的大涨热卖，到国庆调控之后的成交“缩水”，都反映着中国楼市大环境的变化。当然，总体来说，中山的情况仍是比较理性，而9月30日，却是房地产市场的分水岭，一二线热门城市房价暴涨让宽松政策不得不被大规模终结，多地重启限购限贷，严格调控为楼市降温。

　　虽然中山并没有明确出台限购政策，但政府仍然利用提高贷款门槛的方法为楼市降温。2016年10月5日，市公积金中心称，将继续推进“停止向购买第三套及以上自住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”的政策。

　　然而，随着深中通道的开建，中山房价一路上涨，公积金政策对于“刹不住脚”的中山来说颇有杯水车薪之感，市场呼唤更严厉政策的出台。

　　2017-2018：315限购政策出台 楼市遭巨创

　　得益于粤港澳大湾区、港珠澳大桥、深中通道等利好消息的影响，中山楼市逐渐陷入疯狂，一手住宅成交均价从11000元/㎡一路攀升至15000元/㎡，许多市民高呼“真的买不起房了！在全国一片“限购限贷”的调控背景下，中山不可避免的也成为了限购城市，最终，这场暴风雨在3月26日来临。

　　当天，中山市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，正式实行限购。按照规定，本市户籍居民家庭拥有三套房及以上的，暂停向其销售新建商品住房；限外，非本地户籍购买首套商品住房，需提供半年社保或个税证明；限贷，深化差别化住房信贷，首套房的首付比例从20%提至30%；限价，对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施价格指导。

　　“3.26新政”给予了中山楼市以沉重的一击，政策出来的次月，中山楼市的成交量和新增量均呈悬崖式暴跌，深圳客、投资客大幅退潮。在重压之下，中山楼市不断重整秩序，自2015年下半年以来火热的楼市迅速变得平稳，楼市从疯狂状态重回理性正轨。

　　进入2018，调控政策仍是紧锣密鼓。值得关注的是在各地纷纷转型的时代，各地的人才争夺战拉开序幕，以购房优惠吸引人才的房地产政策也纷纷出台。而中山也加入了这场人才争夺战，于在2018年正式取消积分入户政策，以吸引人才落户中山。总体而言，2018年的政策调控依旧值得关注。