住房租赁REITs迎来窗口期 抢人大战或致购房需求激增

　　正在制定中

　　业内专家建议，解决REITs租金回报率低的问题，首先需要解决地根问题，利用集体建设用地建租赁住房是一个有益的探索。

　　去年两部门印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海等13个城市开展试点。今年的“30号文”中也明确表示，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化将获得优先支持。目前，集体建设用地受到不少房企的关注，毕竟前期投入资金较招拍挂出让的土地相对要少。不过，试点真正落地还有很多具体细节需要去安排和考虑。

　　国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，“30号文”对租赁住房REITs的规定更进一步细化，包括在集体用地上建立的租赁房，现在也鼓励进行资产证券化，这是一个重大的政策突破，同时也鼓励推动权益类和债权类等类型REITs。

　　中国基金业协会副秘书长陈春艳表示，REITs产品已经在国外30多个国家发行交易，模式已经非常成熟了，但与我国情况相比，法律法规方面还存在一些问题很难去突破。协会去年成立了资产证券化业务专业委员会，一直推动REITs相关的研究和政策建议，尤其希望推进公募基金+资产证券化(ABS)的产品结构。

　　多位业内人士向证券时报记者透露，目前有关部门正在推进REITs相关政策的制定，为发展公募REITs扫清障碍，特别是推动明确税收相关政策。

　　“在今年召开两会前，我代表国务院发展研究中心REITs课题组向全国人大财经委汇报了希望能够解决的问题，包括对有关法律法规的调整和修改意见，以及设法取消一些重复纳税的规定。全国人大财经委就此发了工作简报，上报到委员长、副委员长和其他主管部门。在今年两会上，我们又推动了40多位全国人大代表联名提出修改基金法的意见，简单总结就是要增加公募基金投资资产支持证券，这个议案目前已由相关部门共同处理。REITs是一步一步走近了。”孟晓苏说。

　　而对于税收问题，北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组建议，参考国际惯例，遵循税收重性原则，对设立、运营和退出等各环节的税负给予优惠待遇，推动REITs发展。

　　相关新闻：各地人才新政或致购房需求激增

　　近日，天津出台吸引人才新政策，引发市场高度关注。事实上，今年以来已有杭州、西安、南京等热点城市纷纷加入“抢人大战”，并且各地对于人才的补贴也与房地产紧密相关，如郑州顶尖人才可无偿获赠所租住房、西安A类人才购房补贴最高可达100万元、武汉毕业生租房和买房可享受八折优惠……

　　某机构首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，首先可以肯定的是，一个城市的人才储备是该城市在发展过程中的一个非要重要的因素。当前各城市“抢人大战”的目的，其实也是为了推动城市实现更好更快发展。要注意的是，各地吸引人才时放低落户门槛或定向放松限购等政策，从本质上看，这并非是借人才战略来达到放松限购的目的，仅仅只是从城市长远发展来衡量而已。

　　然而不可否认的是，随着“抢人大战”所带来的人口数量增多和利好政策影响，房地产市场确实呈现出升温迹象。

　　以西安为例，自2017年3月1日西安发布“史上最宽松”户籍准入新政后，今年2月1日西安户籍新政再次升级，近日西安市房管局印发《西安市人才安居实施细则(试行)》，规范了人才安居的申请管理等细节。据悉，《细则》明确取得资格的人才最高可以享受配租建筑面积180平方米的公寓、5年内免收租金、购买住房最高可获得100万元补贴等一系列优惠政策。

　　据国家统计局公布的数据，2月份西安新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%、同比上涨11.3%，二手住宅销售价格环比下跌0.2%，同比上涨8.3%;3月份新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%、同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比止跌并上涨1.3%，同比上涨8.4%;4月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%、同比上涨11.2%，二手住宅销售价格环比上涨2.3%，同比上涨9.4%。

　　上海易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，西安的房价持续上涨，确实存在部分购房者利用政策漏洞的情形，所以这也体现出当前西安房地产市场依然需要进一步加强政策管控。落户购房和人才引进等政策都属于优惠政策，但也确实容易被炒房客利用，所以部分炒房客的进入使得购房数量增加、价格也出现抬升。

　　在张波看来，一个城市的经济实力是一个城市未来楼市发展的重要保证，但不能只片面地扩大化审视热点城市人才政策本身的效应，应该说城市的经济实力和未来发展潜力才是吸引更多人落户的根本原因。“直接引进人才本身并不会影响楼市稳定，相反只有大量人才的进入，城市的发展才会更有活力，从长远来看，楼市的稳定性也才更有保障。”

　　诺德基金投资研究部研究员杨雅荃告诉记者，吸引人才在一定程度上可以有效推动城市户籍人口大幅增长，有效调节城市的人口结构，让优质的人才来缓冲人口红利逐渐消退的冲击，提升各地经济增长的潜在内生动力，虽然也会在短期内增加各地的刚性购房需求，但长期来看，二线城市如何留住人才，充分发挥人才红利继而拉动资本回报率，是值得更进一步关注的话题。

　　(房掌柜整理来自证券时报、证券日报)